 |
| LACA vs Non-LACA Auction |
Apa Itu Rumah Lelong??
Rumah Lelong wujud kerana pemilik terdahulu rumah tersebut gagal utk menjelaskan bayaran pinjaman kpd pihak bank seperti mana yg tertakluk di dalam perjanjian asal pinjaman kewangan atau "loan agreement" bagi membiayai pembelian rumah tersebut.Ramai di antara kita yang beranggapan rumah lelong ini hanyalah terdiri daripada rumah kos rendah, apartment dan rumah teres sahaja. Hakikatnya, rumah lelong ini boleh didapati dalam pelbagai jenis rumah, tidak semestinya rumah-rumah teres biasa sahaja malah terdapat juga rumah bertaraf banglo dan villa yg turut menjadi status lelong.
Kegagalan pengurusan kewangan secara sistematik telah menyebabkan aset besar seperti rumah ini bertukar status kepada rumah lelong. Selain daripada kegagalan pemilik rumah tersebut menjelaskan bayaran bulanan rumah, rumah lelong juga boleh terjadi apabila pemilik asal rumah tersebut diisytiharkan sebagai muflis atau bankrap oleh pihak mahkamah.
Definition ni gua copy je. hahaha. Sori gua xserius sekejap. Yang penting, tak perlu menaip panjang2, tapi mesej gua sampai kat kome.
Next yang penting gua kena share sebelum korang nak memulakan pencarian rumah lelong, korang mesti tahu bezakan benda ni. Medium lelongan. Ada 3 medium yang gua tahu. Lelongan mahkamah, lelongan LACA dan lelongan pejabat tanah.
Gua ulang lagi skali, 3 medium lelongan;
1. Lelongan mahkamah
2. Lelongan LACA
3. Lelongan pejabat Tanah
Gua cover 2 lelongan sahaja buat masa ni. Lelongan mahkamah dan lelongan LACA. Lelongan pejabat tanah gua sendiri takde experience. Jumpa listing lelongan pejabat tanah pun gua tak pernah. Nanti kalau dah berpengalaman gua akan share lain kali.
Seterusnya yang kita nak tahu adalah apa lelongan mahkamah dan lelongan LACA ni, apa perbezaan dan apa kelebihan antara 2 medium ni.
Ikut pengalaman gua, gua dah hadir 4 kali lelongan, 2 lelongan mahkamah dan 2 lelongan LACA. Tapi gua cuma compete dalam 2 lelongan je, dan kedua-dua nya adalah lelongan mahkamah. Teruskan layan sharing2 gua dan in sha Allah korang akan tahu kenapa nanti.
Lelongan Mahkamah
Lelongan dilakukan di mahkamah tinggi negeri. Mahkamah negeri mana? Bergantung kepada lokasi bank peminjam sebelum ni. Kisah dia meskipun hartanah di Kedah, tapi peminjam sebelum ni membuat pinjaman kat bank di Penang, jadi lelongan akan dilakukan di mahkamah tinggi penang. Tu pasal gua selalu perasan hartanah kat Sungai Petani selalu masuk listing lelongan mahkamah negeri Penang.
Yang penting, yang amat penting, yang buat gua suka compete kat mahkamah je, adalah untuk satu2 hartanah dapat dilelongkan di mahkamah syaratnya geran hartanah tu dah di issue secara sempurna. Jadi bila korang menang lelong di mahkamah ni, yang korang menang adalah geran. Tak banyak kerja dan urusan legal transaction korang untuk bersama lawyer nanti dah dimudahkan.
Lelongan LACA
Lelongan LACA ni adalah lelongan awam yang dianjurkan oleh bank ditempat-tempat public. Contohnya tempat macam hotel atau dewan lelongan milik badan-badan yang yang menguruskan lelongan secara professional. Yang gua join setakat ni dijalankan kat hotel je.
Yang penting, yang amat penting, LACA adalah short form kepada Loan-Agreement-Cum-Assignment. Jadi bila korang menang lelong nanti, yang korang menang hanya agreement korang dengan bank, yang menyatakan korang menang lelongan rumah tersebut. Geran nanti korang kena buat sendiri.
Camna rumah boleh xde geran?? Boleh google akta hakmilik strata. Ringkasnya yang gua boleh share, rumah-rumah seperti rumah teres dan high rise, seperti kondo, apartment, dan flat dibina atas satu geran induk yang dipanggil master title. Bahasa mudah, geran satu tapi kena kongsi ramai2. Bila dah berjaya pecahkan geran mengikut unit individu, geran ni akan dipanggil hakmilik strata, ataupun strata title. Jadi lelongan LACA melelongkan rumah dengan master title, sebab xlayak nak dilelongkan dimahkamah. Macam-macam isu boleh timbul bila nak issue kan hakmilik strata ni. Panjang cite. Cita nanti korang lemau pulak. Kalau korang nak tahu nanti gua share satu post yang berkaitan hakmilik strata ni je.
Perbezaan Lelongan Mahkamah VS LACA
Dah gua tulis panjang2, korang jgn takut pulak hahaha. tulis panjang bagi detail supaya korang faham. Kalau taknak faham, tak boleh faham, cukup korang tau main point yang gua cuba nak sampaikan lelongan mahkamah lebih safe dari LACA. Atas dasar geran tadi la. Sebabkan urusan geran ni nanti lawyer boleh charge korang lebih sebab banyak kerja dia.
Banyak lagi perbezaan, rasa macam memang gua kena tulis lagi satu post untuk lelongan mahkamah dan LACA ni. Dari segi environment dia, prosedur nak masuk lelongan, banyak aspek lagi. Gua tekankan lagi skali perbezaan paling penting itu lah, isu geran tu.
Macam mana nak tahu dua lelongan ni? Certain website yang provide listing hartanah lelong ni akan bagitahu samada dia title auction atau LACA auction. Title auction merujuk kepada lelongan mahkamah. LACA kadang2 dorang akan sebutkan sebagai mega auction atau auction fair ke apa.
Paling senang nak tahu macam mana, tengok la lokasi lelongan ni diadakan kat mana. Lelongan mahkamah sah-sah akan diadakan di mahkamah.
Kelebihan Lelongan Mahkamah vs LACA
Dari tadi gua asyik rekemen lelongan mahkamah je kan. Abes tu kenapa ada jugak yang join lelongan LACA ni?
1. Kurang competition. Slalu gua perati je dorang menang harga reserve price. Sebab single bidder je yang masuk.
2. Jadi murah. satu sebab single bidder. kalau takde bidder pulak? hartanah akan dilelongkan disesi akan datang dengan harga 10% ke 20% lagi murah. Lelongan mahkamah jarang nak ada single bidder, apatah lagi takde bidder.
3. Dorang bayar pakai cash. Legal transaction untuk rumah ada 2 bahagian, satu payment satu lagi tukar hakmilik. Lelong samada lelong di mahkamah atau LACA, ada had masa. Had masa ni untuk pemenang setelkan bayaran harga lelongan kepada bank pelelong. Kalau bayar cash senang keje, cepat je setel. Kalau loan, nak tunggu loan approve, legal documentation, appraisal value rumah. Makan masa banyak. Nanti akan drag proses penyelesaian bayaran dan bermungkinan tinggi dikenakan penalty ataupun lagi teruk deposit akan burn. Bahasa mudah, ko nak setelkan hal geran lagi hal loan lagi. Kalau bayar cash cuma setelkan hal geran je la.
4. Dorang pro.Cash is king but wisdom is priceless. Knowledge dan experience dorg boleh bantu dorang setelkan isu-isu berkaitan geran ni. Dah tahu selok belok, boleh percepatkan urusan.
Rasa macam panjang post kali ni, gua dah kata gua mula serius hahaha.
tapi KONKLUSI nya, jangan takut, ini main point dia.
1. tahu ada 3 medium berbeza untuk lelongan, mahkamah, pejabat tanah, dan LACA.
2. preference kepada lelongan mahkamah.
Yang selebihnya gua cuma explain kenapa ada preference kepada lelongan mahkamah. Itu je kawan-kawan.
Link untuk episod-episod lepas:
EmoticonEmoticon