Tahniah. Buat yang masih follow sampai sekarang. Episod 9 dah ni. Kira minat korang terhadap pencarian rumah lelong ni betul-betul valid. Untuk menambah ilmu pembaca dan yang menulis ni, episod 9 gua akan share kan tentang pengiraan ROI untuk rumah sewa. Yela, ada orang beli rumah lelong untuk disewakan, ada yang nak duk sendiri dan ada pula yang nak jual semula. Yang beli rumah lelong untuk dapat cash pun ada. Macam mana cara? Ada la, nanti ada masa gua share lagi.
Kalau untuk tujuan pelaburan, pelaburan hartanah ni secara am nya, boleh dibahagikan kepada dua. Capital Appreciation(CA) dan Cash Flow(CF). Bab CA gua belum mahir. Tapi secara general nya untuk melabur 'gameplay' CA ni melibatkan pemilihan lokasi dan keadaan market. CA sesuai untuk flipping (beli rumah harga murah, jual semula). Gua rasa nak duduk sendiri pun bagus jugak kalau ambil kira CA ni. Contohnya muda-muda remaja baru kahwin, beli rumah untuk dengan anak isteri. Beli rumah dengan potensi capital appreciation yang tinggi, nanti incase one day nak balik kampong, beli tanah dan bina rumah sendiri, boleh jual rumah yang korang beli untuk duduk tadi dan pulangan yang tinggi. Yela sama jugak kan, CA bagus atau tak, tiap-tiap kita kena kluar duit untuk bayaran ansuran kat bank, jadi lebih bagus kalau dapat beli rumah dengan potensi CA yang tinggi.
Fokus pengiraan ROI kita lebih berkaitan dengan CF, cash flow. Beli rumah bagi orang sewa. Dapat Cash Flow bulan-bulan. Mesti mau positif cashflow tau, kalau negative sakit la. Haha. Lagipun, orang macam gua, gaji xbanyak, dengan positif cashflow dapat la jana passive income topup gaji hakiki untuk membantu kelansungan hidup. haha. Jadi dari episod sebelum-sebelum ni, dah pi usha listing dan dah buat site visit. Its decision time brothers and sisters. Pengiraan ROI ni akan jadi instrument untuk bantu kita buat kira-kira samada berbaloi ke tak pembelian yang kita akan lakukan.
Ada cara mudah, ada cara kurang mudah. Kurang mudah tapi lebih detail dan complete. Benchmark yang kita gunakan adalah 8% rate ROI. Ini kerana dulu2 labor ASB boleh dapat 8% dividen annually. So, kira kalau dapat beat 8% mark ni, pelaburan rumah sewa dianggap berbaloi-baloi.
Cara Mudah Pengiraan ROI Rumah Sewa
ROI Sewaan = Jumlah Pendapatan Sewa Tahunan/ Jumlah Modal x 100%
Contoh:
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jumlah Pendapatan Sewa Tahunan
Kadar Sewa = RM720
Installment = RM374
Maintenance Fee = RM25
Cukai Pintu = RM120
Anggaran Kos Repair = RM500
Jumlah Pendapatan Sewa Tahunan = (Kadar Sewa-Installment-Maintenance Fee) x 12 - Cukai Pintu - Anggaran Kos Repair
Jumlah Pendapatan Sewa Tahunan = (720-374-25) x 12 - 120 - 500 = RM3232
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jumlah Modal
Deposit = RM7800
Legal Fee = RM5000
Valuation Fee = RM700
Tunggakan = RM3500
Repair Cost + Furnishing + Miscellaneous = RM 8000
Jumlah Modal = Total Jumlah Modal = 7800 + 8000 + 5000 + 700 + 3500 = RM 25000
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ROI Rumah Sewa = Jumlah Pendapatan/ Jumlah Modal x 100% = 12.93%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Kiraan ni gua buat berdasarkan real case study rumah sewa gua sendiri. Kesimpulannya, dengan modal yang gua keluarkan, gua mendapat pulangan 12.93%, jauh lebih tinggi dari sasaran kita 8%.
Koranng mesti takut kan tengok jumlah modal tu. Haha. Itupun gua sebenarnya overspend, sebab gua renovate shower dan toilet rumah sewa gua. Untuk long term, bagi gua pilihan gua untung bat renovation shower dan toilet menguntungkan. Value rumah naik, mengelakkan kerosakan jangka panjang dan memberi keselesaan penyewa.
Tunggakan pun gua overspend hahaha. Tips buat korang, tunggakan dikira rendah adalah RM1500 ke bawah. RM3000 kebawah moderate dan boleh dipertimbangkan mengikut nilai property tu kepada korang. Ada member gua tunggakan dekat RM10000 beb. Belas-belas ribu pun ada. Nasihat gua kalau lebih RM3000 tu korang try cari option yang lagi murah untuk korang. Furnishing tu adalah kos memasukkan perabut. Masuk perabut baru la layak kenakan sewa yang berpatutan. Rumah kosong apa pun tak da kesian la kat penyewa. Kita pun pernah jadi penyewa kan.
Even banyak gua overspend, especially memang gua ada rasa ralat bab tunggakan tu, bagi gua berbaloi atas beberapa sebab. Pertama, kadar sewa yang gua letak belum market rate lagi. Gua boleh dapat hingga RM900. Rate yang gua letak sekarang adalah 20% below market rate. Tak apa la, tolong penyewa-penyewa kita sama kan.
Kedua, demand terlalu tinggi. Masa gua pegi site visit, sembang-sembang dengan jiran, ada yang jiran yang mahu sewakan untuk anak dia. Masa gua tengah cat rumah, merepair, ada 4 5 orang datang nak sewa. Masa iklan, sampai seakarang gua masih terima panggilan dan wasap bertanya tentang rumah sewa. Gua mahu tolong penuhi demand, tu yang try nak buat sublet, tapi belum berhasil.
Pastu sentimen lokasi dan kejiranan. Lokasi sangat strategic. Jiran-jiran baik. Jiran gua ada yang offer nak beli dah 100K. Itu masa belum siap repair lagi. Panjang dah gua cerita. haha. nanti korang ingat sembang kemas pulak, cuma main point gua, selain dari pengiraan ROI sewaan tu, ada juga beberapa aspek lain yang korang boleh ambil kira terutamanya bila berhadapan jumlah tunggakan dan kos repair yang menggerunkan. Gua cerita habis semua benda, sebab niat gua nak berkongsi dengan member-member yang banyak dah Tanya. Sampai sini malam ni. Assalamualaikum geng. Terima kasih na.
Link untuk episod-episod lain:
EmoticonEmoticon