 |
| Housing Loan Rumah Lelong |
Langkah-langkah diatas adalah mengikut turutan. Ada steps yang boleh dilakukan secara serentak tapi priority perlu diberi kepada langkah-langkah yang berada di pemulaan turutan berbanding yang kemudian. Tak guna pi repair rumah tu kalau loan xlepas. Lagi xguna kalau pi sewakan rumah kalau rumah belum siap diperbaiki, penuh sarang macam zoo. haha. Dan gua bukan sorang banker, mahupun sifu. Gua cuma seorang member yang cuba kongsikan pengalaman dan ilmu yang gua ada. Adapun yang lebih pakar dalam bidang masing-masing seerti lawyer dan banker, lebih layak dibuat rujukan.
Perkongsian bermula. Mustahak untuk segerakan apply housing loan korang dalam kes rumah lelong ni. Sebaik sahaja korang menang didewan lelong, korang sebenarnya tengah berlumba dengan masa untuk dapatkan pembiayaan untuk setelkan baki harga rumah lelong tu. Timeline yang diberi, contoh yang biasa adalah 3 atau 4 bulan, adalah masa yang diberikan untuk loan korang disburse kepada bank pelelong. Untuk sestengah kes, especially kes LACA auction, timeline ni boleh diextend tapi kita kena membuat bayaran penalti untuk setiap hari yang kita lewat.
Apply loan rumah lelong lebih kurang je dengan apply loan untuk rumah subsale atau undercon. Berikut merupakan dokumen-dokumen yang perlu dibawa untuk apply loan rumah:
1. Salinan IC
2. Slip gaji 3 bulan
*6 bulan bagi yang gaji berubah-rubah mengikut elaun yang tidak tetap.
*Untuk yang berniaga boleh daftar dengan SSM. Buat akaun untuk perniagaan korang. Cukup 2 tahun boleh pakai statement akaun tadi pegi buat permohonan loan rumah. Mungkin ada cara lain lagi, sapa-sapa ada info boleh kongsi.
3. Bank statement tempat gaji masuk. Kalau payslip 3 bulan, bawak 3 bulan bank statement. Begitu la juga kalau 6 bulan.
4. Statement KWSP
5. EA Form atau borang cukai pendapatan.
6. Surat Pengesahan Majikan
7. POS, COS dan Memorandum of Sales
Rasa ni dah cukup kot. Ada lagi yang boleh dibawak bagi cukup detail macam rekod CCRIS dan lain-lain. Tapi gua rasa benda ni dah memadai. Timing cun lagi baik. Macam gua seminggu lepas gua menang lelong adalah raya cina. Memandangkan kebanyakan bank staff dia cina, jadi memang akan berlaku delay. Normally, akan amik masa dalam 1 minggu untuk bank bagitahu loan korang approve atau tak. Paling lewat pun 2 minggu. Dalam kes gua melarat sampai tiga minggu sebab banyak staff cuti masa tu.
Ada beberapa term tentang loan korang yang boleh ambil tahu. Contoh macam daily interest, mrtt vs mltt dan ada lagi. Dulu gua ada buat nota, tapi lupa dah letak mana nota tu. Korang rajin cuba study sendri na. Seperkara lagi yang gua boleh kongsi ialah tentang interest rate. Rasa semua sedia maklum yang interest rate berbeza mengikut bank. Sekarang bank menggunapakai Base Rate system yang mengantikan sistem lama iaitu Base Lending Rate system. Gua tak mahu crita panjang mengenai BR vs BLR dalam episod ni. In sha Allah, kalau gua rajin nanti gua buat satu post mengenai BR vs BLR ni.
Selain itu interest juga berbeza mengikut harga rumah. Gua suspek ada yang tak perasan benda ni. Lagi rendah harga rumah lagi tinggi interest rate. Macam kes gua lebih spesifik untuk rumah bawah 100k, Dan range interest rate untuk rumah bawah 100K lebih kurang dari 4.95 - 6.95. Sedangkan untuk rumah 100K keatas interest rate biasanya bawah 5.0 dan average nya lebih kurang 4.5. Interest rate juga dipengaruhi oleh credit score korang. Latar belakang seperti status perkerjaan (permanent vs kontrak, gomen vs glc vs swasta) rekod CCRIS, DSR dan NDI akan mempengaruhi peluang housing loan korang diapprove dan sekiranya sudah approve, akan pengaruhi kadar insterest korang pulak.
LTV jugak penting . LTV ni margin pinjaman. Untuk rumah pertama, (110%, 100, 90%) rumah kedua 90% dan rumah ketiga dan seterusnya 70%. Untuk penjawat awam atau orang kerja gomen, ada lagi pembiayaan LPPSA. Margin pinjaman ni perlu diambil berat jika korang benar-benar serius nak jadi pelabur hartanah. Ni adalah asas leverage kewangan. Dengan meng-optimumkan leverage kewangan, korang dapat megurangkan modal, dan melancarkan perjalanan jangka panjang pelaburan korang. Please study benda ni dengan lebih detail sekiranya korang nak melabur dalam jangka panjang dalam bidang hartanah.
Berbalik kepada kes gua, gua menapak hampir kesemua cawangan bank yang ada. Di penang yang berdekatan dengan rumah gua, dan di kampung gua, Manjung. Gua pernah cakap dulu sebabkan gua nekad nak beli rumah sebelum tukar kerja, gua kan nyesal kan. Ni lah akibatnya. Memandangkan gua dalam proses tukar kerja, ada bank yang tak nak proses permohonan gua. Ada yang bagi 70% margin pinjaman sahaja. Alhamdulillah, ada bank yang luluskan permohonan gua, iaitu Maybank. Kalau tak deposit gua burn der.
Alhamdulillah, alhamdulillah. Bank nak kita sudah bekerja paling kurang tiga atau enam bulan dan sudah mendapat pengesahan jawatan. Kalau tak memang dorang susah nak luluskan lagi-lagi time kemerosotan ekonomi ni. Amik kes gua jadi pengajaran untuk korang suma ye.
Disebalik ujian gua tadi ada hikmah nya. Disebabkan gua menapak hampir kesemua jenis bank yang ada, jadi gua dapat collect info dari bank-bank ni. Cuma info yang gua dapat adalah lebih fokus kepada rumah bawah 100K dan rumah lelong. Ni info dia:
1. Maybank - Ok.Interest rate gua dapat 5.4%. Ni dorang consider gua takde rekod CCRIS.
2. RHB Bank - Interest rate tinggi untuk rumah bawah 100K. 6.3%-6.4% camtu. Tak ingat sangat dah.
3. Bank Rakyat - Interest rate 5.2% - 5,3%.
4. Public Bank - Interest rate rendah. Buat kerja laju, 3-4 hari boleh tahu dah status approve atau tak. Problem sebab dorang cuma akan consider 90% dari Reserve price bukannya Purchase Price.
5. Affin Bank - Tak amik bawah 100K. Tak amik kes lelong.
6. OCBC Bank - Maximum LTV hanya 85%., tak kisah rumah pertama ke kedua ke.
7. Kuwait Finance - Tak amik bawah 150K.
8. AmBank - Ada yang tak amik bawah 100K.
9. Hong Leong Bank - Tak amik rumah lelong.
10. Alliance Bank - Tak amik bawah 100K.
11. BSN - Rumah lelong tak perlu valuation. Ikut harga Purchase Price. Yang sakitnya bawah 100K interest rate 6.95%.
12. Standard Chartered. Boo.
13. Bank Islam. 75% maximum LTV untuk rumah bawah 100K.
* Kadar interest tertakluk kepada perubahan semasa
* Rejection atas alasan tak amik rumah lelong, tak amik rumah bawah 100K bergantung kepada cawangan bank dan pegawai bank kat situ.
* Tak pi ushar - Agro Bank, Bank Muamalat
Hmm apa lagi. Selain itu, lebih mudah urusan sekiranya korang apply loan kat bank sama yang melelongkan rumah tersebut. macam kes gua, AmBank yang lelongkan. Tapi sebabkan staff Ambank kat Bayan Baru tu macam nak tak nak je proses permohonan gua, gua memilih Maybank. Selain dari tu, obervation gua mendapati kebanyakkan bank staff nya cina. Bank yang majoriti staff melayu adalah Bank Rakyat, Bank Islam, dan BSN. Gua pun tak tahu kenapa.. Yang lagi membingungkan gua, kenapa awek-awek kerja bank cantik-cantik? Tak kira cina atau melayu. Kenapa dalam engineering ni mandom-mandom je. Hahaha. Ada yang triggered nanti. Haha tapi kenapa ye?
Sampai sini dulu na.
Link untuk episod-episod lain:
EmoticonEmoticon