 |
| Urusan Lawyer Rumah Lelong |
Apakah bahagian transaksi dalam legal procedure dalam beli rumah? Macam mana nak pilih lawyer? Berapa anggaran lawyer fee? Ini antara benda yang gua akan cuba kongsi dengan korang dalam episod ni. Ada lagi beberapa persoalan yang akan cuba kongsi. Gua tak berapa nak ingat, sambil menaip ni mungkin gua kan selit2 bila gua teringat.
Episod 16 kita dah kongsi pasal perihal apply loan untuk rumah lelong. Dalam episod tu gua banyak kongsi tentang cara-cara atau hal-hal-hal sebelum dan semasa apply housing loan untuk rumah lelong. Lupa pula gua nak selit hal-hal selepas. Ni gua selit sekarang. Selepas berjaya mendapat permohonan housing loan korang diluluskan, korang akan menerima panggilan dari banker dan juga s.m.s dari bank yang memberitahu permohonan korang dah diluluskan. Yahuu.
Lulus je permohonan housing loan korang, maksudnya korang dah well on track dan semakin hampir memiliki rumah lelong tersebut dan meminimumkan banyak risiko. Untuk pengetahuan bersama, samada loan korang lulus atau tidak bukan la bergantung kepada pegawai di cawangan bank yang korang apply tu. Keputusan lulus atau tak ditetapkan oleh HQ Bank tersebut.
Jadi tak perlu la korang merayu kepada banker korang sebab dorang takde kuasa pun nak luluskan loan korang, cuma dari segi kepakaran dan pengalaman mungkin banker yang power ada tips dan tricks mereka sendri untuk buat permohonan kepada HQ bank dorang yang dapat meningkatkan peratusan permohonan kita diterima. Kebiasaannya, pegawai bank di cawangan-cawangan di sangat membantu sebab dalam masa yang sama dorang pun akan peroleh commission jika permohonan kita berjaya.
Okay bila dah lulus apa perlu buat? Kalau ada multiple loan yang lulus, pilih la yang terbaik. Generally dua kriteria utama yang jadi tanda ukur untuk buat pilihan adalah margin pinjaman yang diberi dan kadar interest yang dikenakan. Tak semestinya orang apply loan 90% akan lulus 90% margin. Mungkin akan reduced ke 80% even 70% mengikut profil korang. Ni HQ bank yang tetapkan. Jadi pilih la semaksimum mungkin sebab kita bukan banyak duit sgt nak topup cash dan dalam pelaburan sebolehnya kita nak kurangkan modal kita dan maksimumkan peluang OPM.
Dah pilih nanti korang akan diberi Letter Offer. Ada beberapa detail dalam tu yang perlu disemak. Secara jujur nya gua tak tahu sgt nak semak apa, sebab gua dulu kalut je sign dan tak banyak masa dan ilmu dan selidik gua punya Letter Offer. Bila ada masa gua study nanti gua share dengan korang.
Gua dapat tangkap ada satu clause yang mana menyebut bahawa apa-apa kos legal prosedure akan ditanggung oleh pihak kita bukannya bank. Ini termasuk kos evaluation rumah dan kos kaveat oleh pihak bank. Gua cukup jaki yang kos kaveat tu kita kena tanggung. haha. Bank yang nak letak kaveat kita pulak kena bayar. Muspake betul. Kalau boleh kita suma bersatu menentang benda ni kan bagus. Mahal kot kos kaveat tu.
Dah sign Letter Offer banker akan carikan evaluator untuk evaluate rumah kita tu. Nak tentukan berapa value rumah tu. Biasanya bank ni ada evaluator dorang dan dorang takkan bagi kita cari sendiri. Nanti evaluator tu akan call kita untuk buat evaluation report rumah kita. Cuma perlu bagi kerjasama kat dorang. Kadang-kadang dorang nak mai rumah tu amik gambar. Ada yang nak masuk dalam rumah. Kalau korang takde kat rumah, tengah kerja, dorang kan ambil gambar luar rumah je. Pastu kena bayar ikut jenis rumah. Gua kena RM700 untuk rumah jenis flat gua.
Baru nak masuk bab lawyer. haha. Untuk legal transaction pembelian rumah, dia terbahagi kepada 2, iaitu legal process untuk pembiayaan dan legal process untuk penukaran hakmilik. Pembiayaan ni lawyer akan setelkan bab legal transaction antara korang dengan bank. Secara ringkasnya untuk transfer duit dari bank yang memberi pinjaman kepada korang dan disbursekan jumlah pinjaman tu kepada bank pelelong. Yela, ini bukan kes seratus dua. Ni puluh-puluh ribu, ratus-ratus ribu, jadi nak transfer duit tu bukan semudah pakai cimbclicks. Banyak benda yang complicated dan legal process yang kena pass through.
Second part, bila bank pelelong dah terima jumlah bayaran harga rumah tersebut, barulah boleh mulakan proses tukar hakmilik. Dari segi tukar nama dalam geran dan lain-lain. Proses ni lebih mudah sedikit dalam kes lelong title auction sebab geran dah ada, cuma perlu ditukar nama je. Yelah bab nak bagi pinjam duit lagi complicated. Bukan kita je reti berkira, bank lagi cekap berkira bab ni. Tambahan lagi ni pinjaman berskala besar, bukan kecik2.
Untuk pengetahuan bersama, first part which legal process berkaitan pembiayaan tu, bank hanya akan allow panel lawyer dorang yang buat transaksi ni. Setiap bank ada list of panel lawyers. Jadi kita cuma boleh pakai lawyer dari list ni untuk buat the first part. Second part boleh pilih mana-mana lawyer yang kita nak. Masalah akan timbul bila kita pakai dua lawyer berbeza untuk dua different part ni sebab akan makan lebih masa untuk dorang communicate sesama dorang. Selain itu caj lawyer fee juga mungkin akan meningkat sebab pakai dua different lawyer.
Jadi tips yang boleh gua bagi kalau boleh jgn pilih lawyer sebelum housing loan korang lulus. Ini sebab kita tak sure which bank yang akan luluskan permohonan kita. Nanti dah pilih, dah bayar deposit tengok2 lawyer yang kita pilih bukan dari list of panel lawyers bank tersebut. Efek dia, mungkin kene cari lawyer lain, deposit burn atau kena hire dua lawyer pulak. Pening kepala. Melainkan korang sure yang korang akan dapat pembiayaan dari bank yang mana satu, elakkan pilih awal-awal lawyer tersebut.
Tips nak pilih lawyer. Elak pilih lawyer yang sibuk dengan conveyancing iaitu kes jenayah yang kena turun mahkamah. Lawyer macam ni dorang selalu busy kena pergi mahkamah untuk handle case dorang. Nanti korang call pun susah nak berjawab, wasap pn susah nak bereply. Bukan sebab dorang jahat, tapi dorang memang busy.
Second, pilih yang ada experience handle kes lelong. Tak pernah handle kes lelong mungkin tak familiar process flow dia mcm mana. Lelong ni racing dengan masa, nanti kalau dorang tak cekap, deposit burn, kita yang kena tanggung. Third, minta dari banker list panel lawyer dorang. Suh banker advice lawyer yang ada track record yang baik, dan ada experience menguruskan kes lelong. Ataupun ada kenalan korang yang pernah guna khidmat lawyer yang bagus, cuba mintak contact lawyer tersebut dari dorang.
Dah ada 3 4 lawyer dalam list korang, bolehla pi riki-riki legal fee dengan lawyer-lawyer ni. Minta quotation dari dorang. Bandingkan. Try tengok dari quotation tu kat mana yang boleh mintak kurang.
Gua sendiri terkena. Sebab dia bagi price dia dalam wasap RM4200 total. Bila kes gua dah hampir nak selesai suh bayar sampai RM5000++. Masa riki-riki dia paling murah. Bila dia dah demand tu dia paling mahal plak. Masa ni dah takde chance nak tukar lawyer sebab dah habis banyak masa, jadi gua dah terjerat. Jadi untuk sedapkan hati gua, gua berjaya minta kurang jadi RM5000. Jadi minta quotation yang jelas awal-awal, jadikan kes gua ni sebagai pengajaran.
Anggaran lawyer fee bergantung kepada harga rumah. Pastu kalau rumah pertama kurang sikit sebab ada pelepasan dari stamp duty fee. Gua tak berapa ada maklumat yang lengkap untuk gua kongsi dengan korang tentang estimation legal fee ni. Takut nanti gua kongsi information salah pulak. Cuma untuk rumah gua yang harga RM70000++ gua kena caj RM5000. Ni kira average price sebab rata-rata yang gua survey harga lebih kurang ni la. Lagi tinggi harga rumah mungkin lagi mahal. Kalau ada kengkawan lawyer ce tanya dorang estimation legal fee ni.
Dah pilih lawyer, korang dah tak banyak kerja dah. Sebab lawyer yang akan mula buat kerja dari sekarang. Cuma kalau ada apa-apa yang dorang perlukan kerjasama dari korang, nanti dorang akan cari korang. Tanggungjawab kita cuba call 2 minggu sekali ke, tanya update dan apa progress yang dorang dah lakukan. Kalau dah dapat hasil kerja lawyer yang bagus, berbaik la dengan dorang. Nanti masa akan datang boleh guna khidmat dorang lagi. Seronok tau kerja dengan orang yang reliable ni.
Sampai sini dulu na. Jom Spurs vs Chelsea jom!
Link untuk episod-episod lain:
EmoticonEmoticon