Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod14@Part2 ( Pengalaman Beli Rumah Lelong )

Bersambung..

Sambungan terus dari episod 14@part1. Selesai urusan amik gambar di rumah aunty tu gua pun beredar. Duk lama-lama nanti tisu pulak hati gua. Gua pun turun dari tingkat 4, pi cari kuda gua. Sebelum start moto, gua try send gambar-gambar tadi ke Brader Saiful. Jilopa betul, crash habeh wasap gua. ahaha. Gua pakai iPhone 4, hantar gambor banyak-banyak pun hang. Takpa la, balik rumah nanti gua send.

Menuju Blok 8. Unit yang gua nak bid ada di Blok 8. Tadi gua dah tanya dengan aunty tu direction. Dia kata hujung skali. Dari jauh gua nampak dah blok tu. Fuhh pemandangan belakang dia macam syahdu. Gua nampak biru-biru air laut. Makin dekat makin kuat deruan angin gua rasa. Gua nampak moto park banyak-banyak bawah blok. Gua pun park sama kat situ. Berdepan gua masa tu, macam satu bilik. Kelihatan sorang pakcik beruban dan berjanggut putih keluar dari situ.

Case Study Rumah Lelong

Tikam nombor. Firasat gua, management office kot ni. Sambil gua nak turun motor, ada lagi dua tiga orang keluar masuk bilik tu. Dari luar xanampak sebab cermin tinted sempoi punya. Pelik jugak gua, petang-petang hari sabtu ni bukak pulak management office. Time tu dah sekitar waktu lepas asar. Gua pun meredah masuk bilik tu. Astagha! Tempat tikam nombor rupanya. ahaha. Surprise betui ni.Pakcik tadi pun xde rupa org tikam nombor pun. Adoi.

Naik atas. Unit tu kat tingkat 4. Jadi nak kena naik tangga. Masa naik tangga tu gua boleh nampak laut betul-betul belakang blok ni. Wah, syok la orang duk sini. Stress2, turun rumah boleh lepak tepi laut. Keadaan blok sederhana bersih. Maklum la sebab tak ada pihak pengurusan kat blok ni. Setibanya kat tingkat 4, gua terus ke rumah tu. Pintu berkunci, tingkap pn berkunci. Dari luar kondisi macam elok. Gua try intai dari lubang kunci pintu tu, nampak sikit-sikit saja la.

Tak Mengalah. Dah sampai, tapi gua belum cukup korek info. Yang betul-betul menarik perhatian gua, blok ni betul-betul tepi laut. Yang tak menarik, management takde, jadi keadaan tak teratur. Lagi tak menarik, kat bawah blok ada satu bilik yang gua suspek kedai judi. ahaha. Untuk meneruskan investigation gua, gua tegur sorang pakcik. Pakcik ni duk kat sofa yang dia letak kat depan rumah dia. Tegah isap rokok. Baju pun tak pakai.

Korekkk. Gua pun sembang dengan pakcik ni, boleh tahan lama. Anak dia pun join skali. Antara soalan yang gua tanya:

"Rumah tu sapa duduk pakcik?"
"Tuan dia pakcik kenal ka?"
"Berapa ya pakcik sewa kat sini?"
"Pakcik sini dah duduk berapa lama?"
"Ok ke pakcik duk sini, ada apa-apa masalah tak?"
"Pakcik tahu tak keadaan dalam rumah tu macam mana?"

Soalan ni pun korang boleh pakai masa site visit. Selain tu buka mata korang, tengok kebersihan kawasan sekeliling. Tengok kepadatan tempat parking. Banyak kenderaan maksudnya demand tempat tu tinggi. Perhatikan jugak samada rumah-rumah lain kosong atau berpenghuni. Kalau banyak rumah kosong, ada kemungkinan kawasan tu bermasalah.

Hampir pasti. Memandangkan harga yang sangat murah, RM48000 kot dan yang paling menarik perhatian gua ialah lokasi blok yang betul-betul sebelah laut, hampir pasti gua nak bid unit ni. Maklumat tambahan gua dapat dari Brader Saiful, dia dah try iklankan unit dia, dan mendapat sambutan yang menggalakan. Tunggakan pun tak banyak. Hmm, last step gua nak pi buat Land Search je. Kalau Land Search cun, kompem gua masuk.

Cuti half-day. Hari isnin dah. Hari lelong hari selasa esok nya. Gua amik cuti separuh hari untuk pergi buat land search. Unit tu bawah pejabat tanah daerah barat daya, pulau pinang. Jadi gua kena tunggang kuda gua ke balik pulau untuk buat land search ni. Sebelum pi, gua dah kol siap-siap pejabat tanah tanya apa yang perlu dibawak dan betul ke gua ke cawangan pejabat tanah yang betul. Dia cakap bawak duit RM30. Gua belagak sikit, gua bawak RM50. haha.

Di Pejabat Tanah. Gua tak pernah pergi mana-mana pejabat tanah pun. Dan ini first time gua buat Land Search ni.Tak lama tunggu giliran, gua pun bagitahu maklumat yang ada. Gua dah standby POS bersama gua, bila gua tak tahu gua bagi je POS tu kat staff pejabat tanah tu. Land Search akan ada dua option, satu RM30 satu lagi RM60 kalau gua tak silap. Yang RM60 tu lagi official, ada pegawai akan turunkan tandatangan. Buat yang RM30 cukup. Even, kalau lawyer nak buat Land Search untuk urusan pembelian rumah korang nanti pun dia akan buat yang RM30 tu je.

Tebal nya report. Siap dia print, dia bagi kat gua kertas macam report tu. Boleh tahan tebal. Gua tengok pun blur. Pastu dorang offer kalau tak faham akan ada pegawai dia tolong terangkan. 2 maklumat yang korang perlu korek dari Land Search ni, adalah status geran. Strata title atau master title. Strata title dah sempurna ke belum. Yang kedua ada kaveat ke tak. Hmm ada kalau ada kaveat better jgn pergi bid. Ataupun korang boleh try tanya yang lebih pakar macam mana nak handle kaveat tu. Selesai urusan kat pejabat tanah. Gua pecut pergi CIMB, buat bank draf. Sekejap je buat bank draf ni.

Masuk office. Sampai office ngam-ngam dalam waktu lunch hour. Jadi ada masa gua untuk lelap sekejap. Lepas bangun, gua check balik suma step yang gua dah buat. Pastu buat kira-kira sikit agak-agak bayaran bulanan berapa, dan berapa limit untuk bidaan gua. Gua bajet last bid dalam RM60000 gitu. Lokasi dia tepi laut tu masih lagi memukau gua. Haha.

Case Study Rumah Lelong

Kena gangguan. Untuk pengetahuan korang, semenjak dari gua mula tau unit tu nak dilelongkan sampai la Isnin tu, gua kena gangguan. Makhluk apa yang ganggu? Ejen tu la. Tiap-tiap hari kol gua. Sabtu Ahad pun kol. Wasap kol pun dia buat. Mobile kol pun dia buat. ahaha. Rimas betul. Isnin petang tu dia wasap gua tanya nak masuk atau tak. Setelah berbalas-balas wasap, gua pun setuju aje la dia nak daftar gua bawah dia. Malas gua nak melayan. Lagipun gua pikir gua tak kena bayar, bank yang bayar dia. Gua pun kesian ngan dia tiap-tiap kol gua, gigih betul. Keputusan gua untuk biarkan dia daftar gua bawah dia akan buat gua menyesal di hari lelongan nanti. Nak tahu kenapa? bersambung episod akan datang.

Sampai sini dulu na..

Link untuk episod-episod lain:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 14@Part1 ( Pengalaman Beli Rumah Lelong )

Lama dah gua tak menaip ni. haha. gua spend masa sikit upgrade blog ni. Amacam okay tak?

Orait, tak perlu nak panjang cita lagi, episod kali ni gua nak share tentang case study no. 2, Sungai Batu. Gua akan share pengalaman gua bagaimana gua masuk lelong untuk satu unit rumah di Sungai Batu, Teluk Kumbar, Pulau Pinang. Moga-moga pengalaman gua ni dapat korang amik untuk jadi case study korang.

Case Study 2- Sungai Batu

Sebelum Lelongan

Survey Rumah. Selepas kegagalan gua untuk masuk bidaan unit di Halaman Kenanga yang telah gua kongsikan dalam case study yang pertama, gua terus meneruskan pencarian unit-unit rumah yang hot dan sesuai utuk dijadikan pelaburan. Macam normal, gua akan survey di Mudah. Dalam survey-survey tu, gua terjumpa, unit untuk dijual di Bandar Perda, Bukit Mertajam, Pulau Pinang. Harga RM70000, sesuai dengan bajet gua. Dengan cargas gua contact no dalam iklan tu.

Ejen Rupanya. Gua wasap no tu. Dia reply unit tu tuk dilelongkan. Ohh, gua ingatkan subsale. Masa tu gua masih belum cekap dengan market dan prospek di area mainland Pulau Pinang. Seberang Jaya, Perai, Bukit Mertajam, Bandar Perda lagi la gua xtawu. Gua tawu Juru je sebab kat situ selalu jam. Lagi pulak gua pernah eksiden kat situ. Adoi.

Listing Lelong. Setelah berwasap-wasapan, ejen ni gigih skali nak tarik gua untuk daftar lelong dibawah dia. Gua mula tunjuk ragu-ragu nak masuk  bidaan unit di Bandar Perda tu, sebab gua xpasti strategic atau tidak lokasi nya. Melihat pada keraguan gua, ejen ni mula share listing unit-unit lain yang akan dilelongkan dalam masa terdekat. Satu unit yang menarik perhatian gua, reserve price cuma RM48375 ! Unit dalam kawasan pulau. Mana mungkin!

Mula Study. Gua google-google gua jumpa unit ni dalam website Alliance Bank. Di website ada tertera no contact untuk urusan lelongan. Setelah beberapa cubaan, gua berjaya menghubungi En. Fikri, staff Alliance Bank. Masa ni gua belum betul-betul konfiden nak masuk lelong-lelong nih. Jadi niat gua nak hubungi Alliance bank adalah nak tanya prosedur macam mana nak masuk, dan sudah tentunya untuk mendapatkan POS.

Perbualan. Gua pun perkenalkan diri dan bgtahu gua call untuk masuk lelongan utk unit sekian-sekian. Encik Fikri pun dah setuju nak send POS melalui email kat gua. Seterusnya gua tanya,

"Encik, macam mana nak masuk lelong ni, apa perlu saya buat ae?"

"Mmm, kamu nak masuk bersama ejen atau masuk sendiri?"

"Sendiri encik. Saja saya nak masuk nak belajar. Kalah tak pe, ilmu dapat"

"Ohh. Kalau masuk pakai ejen pun tak pe. Sebab kami yang akan bayar komisyen kepada mereka. kamu tak perlu bayar."

"Takpe encik, saya nak masuk sendiri, nak cuba tengok macam mana."

Wau, Masyuk!En Fikri pun terangkan macam mana nak masuk. Memang mudah. Cuma walk-in ke mahkamah pada hari lelongan dan masukkan sampul yang berisi bank draf ke dalam peti lelongan. Naik sikit konfiden level gua nak masuk lelongan. Daripada perbualan tadi juga, apa yang gua paham, ejen akan dibayar komisyen 1% jika klien yang mereka daftarkan memenangi lelongan. Ada seSetengah ejen yang mengenakan caj untuk teman klien daftar dan bidding. So, dari klien dapat, komisyen dari bank pun dapat! Masyuk!

Persedian sebelum lelongan. Masa ni dah hari Jumaat. Melihat detail pada POS, lelongan akan berlangsung hari Selasa depan. Tak sempat gua nak buat Land Search nampaknya. Isnin baru boleh buat. Gua buat background study tentang kawasan. Hari Jumaat gua gunakan untuk buat semakan tunggakan Indah Water dan Maintenance Fee. Tempat tu dah 4 tahun takde management office yang bertanggungjawab. Korek punya korek, jumpa juga no. contact pihak bertanggungjawab. Maintenance Fee tertunggak ada dalam RM1000, okay la tu.

Site Visit. Hari Sabtu gua pergi site visit. Kebetulan Brader Saiful yang gua jumpa di auction sebelum ni, menang unit lelong di kawasan yang sama yang gua akan bid ni. Brader Saiful ni dari Taiping. Dia nak mai Sungai Batu untuk amik gambar dan hantar kepada bank untuk evaluation. Gua cakap kat dia, tak apalah alang-alang gua nak kesana, gua tolong amik gambar skali. Jauh plak dia nak mai dari Tepeng semata-mata nak amik gambar je. Untuk pengetahuan, Brader Saiful menang unit dia reserve price, RM63000. Yang gua akan bid cuma lebih kurang RM48000 ribu sahaja. Jadi kalau dapat, sudah ada keuntungan semasa membeli.

Sekilas Pandang. Dengan kuda biru hitam gua yang setia, gua terus ride dari Sg. Ara ke Teluk Kumbar. Sampai disana, sekilas pandang ada 4 blok kat situ. Rumah brader Saiful di Blok 2. Unit yang gua nak bid di Blok 8. Blok 2 gua dah jumpa, Blok 8 gua xnampak bayang lagi. Gua park moto, terus pi cari unit Brader Saiful. Sebelum tu Brader Saiful dah pesan kat gua yang unit ni berpenghuni. Dihuni oleh seorang ibu tunggal berbangsa India.

Ibu Tunggal. Gua perkenalkan diri gua kat Aunty tu. Dah lupa dah gua apa nama dia. Suami baru meninggal 2 bulan. Bekerja sebagai cleaner di sekolah berhampiran. Anak 2 orang, lelaki. Masih bersekolah. Sorang darjah 6 sorang lagi darjah 4 kalau gua tak silap. Sambil tangkap-tangkap gambar, gua banyak bersembang dengan Aunty tu. Banyak jugak yang dia luahkan. Katanya rumah tu dia jaga dengan baik. Banyak duit dia keluarkan sendiri untuk buat wiring dan piping. Tuan rumah tak pernah kesah pun. Tapi tiap-tiap bulan kutip duit sewa. Masa rumah dah kena lelong pun kutip lagi. Ish! Katanya bila dia susah, adik beradik tak tolong pun, yang tolong jiran-jiran dan kawan-kawan di sekolah tempat dia bekerja.

Sayu Hati. Walau lain bangsa sekalipun, susah hati gua tengok orang susah. Kita tolong lah apa yang termampu. Aunty ni pun bagus. Mudah ja bagi kerjasama untuk amik gambar rumah dia. Rumah lelong ni, kalau berpenghuni, silap-silap boleh kena kejar dengan parang bila site visit. Haha. Tapi terkesan juga gua tengok kehiduoan aunty ni sekeluarga. Gua segera beredar. Gua fikir apa gua boleh buat. Ingat nak beli KFC, bagi anak-anak aunty tu merasa makan. Yela kita dah biasa KFC pun xpandang dah skang, kalau anak-anak aunty tu yang dapat mesti dorang suka gila.

Pengajaran Site Visit Rumah Lelong

KFC jauh. KFC pulak jauh. Gua pun fikir kalau KFC sekali makan ja dah habis. Gua turun bawah cari mini market. Beras, telur, sardin dan gula gua beli. Setel cari barang suma, gua naik semula ke rumah Aunty tu dan serahkan kat dia. Aunty pun nampak ada ceria sikit. Gua ni sentimetal sikit. Lama-lama duk situ nanti boleh teriak,. Haha. Gua lepas hantar barang, gua cepat-cepat nak beredar. Satu ayat padu dari Aunty tu yang gua ingat sampai sekarang. 

"Tak apa adik. Tak ada sapa tolong tak apa. Kita buat baik, tuhan tolong sama kita"

Padu. Orang Hindu ingat tuhan. Kita macam mana? Dari case study ni memang banyak benda gua belajar. Saja la gua kongsi cerita begini sulam-sulamkan dengan kisah lelong supaya mata kita jangan pandang duit sahaja. Ingat lelong, duit. Ingat rumah sewa, duit. Buka mata buka minda, banyak benda kita boleh belajar. Ni baru starting ja. Case study ni paling banyak pengajaran buat gua. 

Sampai sini dulu na. Yang seterusnya kita sambung episod akan mai. 

Link untuk episod-episod lepas:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 13@Part2 ( Pengalaman Beli Rumah Lelong )

Bersambung dari Part1. Mana yang belum baca Episod 13@part1, gua tengah mula berkongsi tentang case study yang diambil dari pengalaman gua sendiri menghadiri, membida dan memenangi rumah lelong. Ada 3 case study, Halaman Kenanga, Sungai Batu dan Permatang Pauh. Tiap-tiap satu ada cerita dan drama yang tersendiri. Nak tahu macam mana gua menang rumah lelong? teruskan membaca hingga case study Permatang Pauh nanti.

Wokeyh, dalam part 1 untuk episode 13, gua ceritakan apa yang gua lakukan sebelum gua menghadiri lelongan. Gua ada buat sebahagian step yang perlu dilakukan sebelum lelongan. Memandangkan ini pengalaman gua yang pertama, ada beberapa step jugak yang gua overlook. Untuk episode 13 part yang kedua ni, gua kongsikan pula apa yang berlaku semasa hari lelongan.

Memulakan Perjalanan
"Don, amacam on tak? Jadi ke nak folo g lelong rini?" Don tak dapat nak follow. Jadi gua dengan cargas memulakan perjalanan bersama teman karib gua, si kuda biru hitam gua. Venue lelongan adalah di Evergreen Laurel Hotel, kat Pulau Tikus, Penang. Jam dah pukul 9.30. Walaupun lelongan hanya akan bermula 10.30, gua pederas kuda gua sebab gua xfamiliar sangat dengan jalan. Lebih kurang 10.15 pagi gua sampai. Hotel ni terletak di Gurney Drive. Pemandangan laut depan hotel ni menyejukkan mata gua. Syahduu.

Venue Lelong: Evergreen Laurel Hotel

Tiba Di Dewan Lelongan
Selepas menyamar macam pelanggan hotel, gua berjaya jumpa hall tempat lelongan diadakan. Orang lain rileks je masuk xpayah menyamar pun. haha. gua menyamar bukan sebab apa, kat pintu utama hotel, ada staff tolong buka pintu untuk gua. "Exclusive betul, xkan boleh selamba je masuk." Gua cakap dalam hati. Gua pun menyamar jadi customer, dan berjalan dengan gaya acah-acah kaya. Tapi xjumpa pun hall venue untuk lelongan tu. Penyamaran gua akhirnya terhenti kat situ. Haha terpaksa la tanya staff kat mana tempat nya. Setelah didirect oleh dorang, barula gua jumpa hall nya.

Buat-buat Ramah
Masuk je hall, gua terus cari geng untuk diajak bersembang. Awalnya memang gua hampa, sebab gua tak jumpa seorang pun melayu. India pun tak ada. Yang ada suma cina. Gua bukan racist, tapi ramai bangsa gua kata susah nak beli rumah sebab tak mampu. Tapi rumah lelong pun orang lain yang sebat, yang kita tak mencuba pun. Jalan-jalan lagi sikit, akhirnya gua nampak meja breakfast. tengok ada kuih-muih, ada apa lagi. Breakfast free. Sebab gua sorang-sorang, gua lalu je la. kalau ada geng syok sikit amik makan free. haha.

Jumpa pun Geng
Rupanya tepi meja breakfast tu ada dua orang lelaki berbangsa melayu tengah berdiri. Gua dengan cargas buat tak malu berdiri bersama depa ni. Tengok gaya, mereka sedikit tua dari gua, tapi tang hensem gua lebih sikit. Mula bicara, sembang2 sikit dan berkenal-kenalan. Seorang nama Saiful, seorang lagi Edi. Saiful ni berpengalaman dalam lelong. Dah beberapa kali join. Dan ada beberapa biji asset dah. Edi sama noobies macam gua. Jadi sambil bersembang, dalam masa yang sama gua dan Edi tengah mengorek rahsia-rahsia brader Saiful ni.

Ulat Mai Dah
Tengah ralit duk bersembang. Tiba-tiba ada aunty cina berbaju merah mai. Tengok macam dah tua, pangkat makcik-makcik dah. Mai-mai terus sembang dengan gua, tanya gua masuk bid unit yang mana. Gua cakap gua dtg nk tengok je, nak blaja. Gua xboleh nak bid unit Halaman Kenanga ni, sebab ada sekatan kerajaan negeri Penang. Jadi gua datang memang nak amik feel suasana dewan lelong je.

Ulat Mula Mengulat
Rupanya sebelum gua mai, ulat ni dah mai kat brader Saiful dan Edi. Jadi dia taw Saiful nak masuk bid. Edi xjadi masuk jugak, selepas dia dinasihatkan oleh brader Saiful. Rekod CCRIS Edi huduh. Tu pasai dinasihatkan tak buat bidaan. Berbalik kepada Aunty Ulat, dia dah mula cuba-cuba dengan Brader Saiful. "Lu nak bid ar? Xpayah lar. Kami kasi u menang lar. Bayar sikit la" Tu ayat dia. Melalui apa yang gua sempat baca pasal lelongan, memang ada mention untuk berhati-hati dengan ulat. Brader Saiful tolak pelawaan si Ulat. Ulat pi tempat lain pula.

Ulat Mai Balik
Kalau dah nama pun Ulat, perangai memang buruk. Haha. Nama dengan perangai sama buruk. Dia mai lagi dengan offer baru. Kata nak bayar RM500 ke brader Saiful. Supaya brader Saiful quit. Ni bagi 500, kemudian sorang lagi bidder yang dia cakap tu akan menang dengan reserve price. Macam-macam hal la Si Ulat ni. Kena rejek lagi. Pastu dia twist offer, suruh brader Saiful bayaR RM1000 untuk dia quit, dan brader Saiful akan menang unit dengan reserve price. tawar menawar tawar menawar sampai tiada kata putus. Dalam masa yang sama pelelong dah buat announcement nak mulakan lelongan.

Suasana dalam dewan lelong.

Lelongan Bermula
Gua, Edi dan Brader Saiful amik tempat. kami duk skali. Selain dari kami, ada satu family melayu yang mai. Yang lain suma berbangsa cina. Selain dari unit Halaman Kenanga dan unit brader Saiful, tak silap gua ada belasan unit-unit lain yang dilelongkan haritu. Ada yang menang reserve price, ada yang fight macam gila. Yang paling fight adalah unit Halaman Kenanga yang gua intent nak masuk. Ada 13 orang bidder kalau xsilap. Harga reserve price 80000, harga bidaan tertinggi ialah 190000. Hahaha betul-betul hot unit ni. Dan brader Saiful menang reserve price. Single bidder untuk unit dia tu. Haa nampak tak permainan Ulat tadi. Musibat sungguh dia gebang ja ada lagi sorang bidder. Kalau bagi duit kat dia tadi, macam tu ja dia amik duit pastu cabut. Musibat, musibat , musibat.

Ok, tips dari case study ni:
1. Hati-hati dengan ulat. dorang ni kat mana mana pun ada.
2. Lelong ni adalah lelongan LACA. Masa ni gua xtahu pun wujudnya lelongan laca dan lelongan mahkamah. Ingat suma sama je.
3. Kalau korang nak amik feel dewan lelong, korang boleh pi lelongan LACA ni. Sebab dia tak control sapa yang masuk dewan lelongan. Kalau di mahkamah, bidder saja boleh masuk, yang lain tunggu luar bilik lelong.
4. Study POS betui2. Gua hampir nak masuk dah lelongan unit Halaman Kenanga tu. Kalau kata gua masuk dan menang, gua tak boleh beli sebab ada sekatan kerajaan negeri. Deposit gua hangus, gua nangis bucu katil.

Sampai sini dulu na.

Link untuk episod-episod lepas:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 13@Part 1 ( Pengalaman Beli Rumah Lelong )

Dalam episode 13 hingga episode 15, gua bercadang untuk kongsikan 3 lelongan yang pernah gua pergi. Kita gunakan 3 episode ni sebagai case study kita. Gua akan share apa yang berlaku sebelum, semasa dan selepas lelongan untuk ketiga-tiga case study ni. Jadi, episode 13 adalah untuk case study yang pertama, dan gua namakan case study ni sebagai Halaman Kenanga, sempena nama unit yang gua try nak bida.


Case Study 1 - Halaman Kenanga

Snapshot Unit Halaman Kenanga untuk dijual dari Mudah.my

Sebelum Lelongan   
  
Gua dah lupa bila tarikh lelongan ni. Seingat gua, hujung tahun 2016. Masa tu gua ada simpanan boleh tahan banyak. Nak kawen tak da calon. Sayang la nak biaq duit tu macam tu ja dalam bank, xbawak manfaat kepada sapa-sapa pun. Jadi gua memulakan pencarian rumah di mudah. Terkezut gua waktu tu, gua unit di Halaman Kenanga ni on-sale pada harga RM80,000.

Musykil gua apehal murah sangat, walaupun pada waktu tu gua belum familiar dengan market value rumah-rumah kawasan sekitar Penang ni, gua boleh suspect yang harga tu memang bargain price. Untuk pengetahuan korang, unit lelong di Halaman Kenanga ni adalah sebuah apartment low medium cost, 3 bilik. Halaman Kenanga ni kedudukannya cukup strategic. Terletak di Sg. Nibong, Pulau Pinang, ia cuma 10 minit je nak ke USM. Berdekatan dengan pelbagai kemudahan. Gua, rasa kalau RM150,000 pun dah cukup murah. Ni, RM80000 je, MashaAllah, awat murah sangat ni.

Jadi gua terus wasap no yang tertera di iklan tu. Ejen yang reply, katanya rumah lelong. Ohh patut la. Minat gua terhadap unit ni makin mendalam dah. Gua search semua unit Halaman Kenanga yang nak dijual di Mudah, rata-rata selling price adalah RM220,000. Paling murah yang ada, RM190,000 dan paling mahal mencecah RM280,000. Wah berbaloi sangat  ni, tak meleset jangkaan gua.

Gua sebelum tu dah pernah expose dengan lelong sikit-sikit. Gua dah beli buku Dr. Azizul Azli dengan Abang Shafie Bustan dalam tahun 2015. Baca-baca pastu tak amik apa action pun. Dengan minat ke gua keatas unit tersebut dan keinginan gua untuk mengetahui selok-belok pembelian rumah lelong ni, gua mulakan langkah-langkah mengorek ilmu dan cuba apply apa yang gua taw. Sambil balaja sambil apply. Hat tu yang syok tu. Buku-buku yang gua ada pun habis gua baca semula.

Sebelum tu gua juga dah tahu wujudnya portal lelong untuk CIMB. Dalam masa yang gua survey-survey rumah lelong di CIMB, gua jumpa unit Halaman Kenanga yang sama. Ini bermakna unit tadi dilelongkan oleh CIMB. Fikir-fikir balik, gua boleh cuba masuk lelongan ni sendiri tanpa ejen, sebab gua dah tahu bank mana yang lelongkan. Di portal CIMB pun ada contact untuk sebarang pertanyaan tentang rumah yang mereka lelongkan. Di fikiran gua, lebih baik gua deal dengan bank terus daripada deal dengan ejen.

Gua contact bank dan daftarkan diri gua. Punya mudah cuma bagi nama dan no IC je. ahaha. Sebagai seorang amatur yang noob, gua mula kan langkah gua dengan site visit. Pergi tengok unit tu. Dari luar elok. Pintu berkunci pula. Jadi dalaman gua xtahu macam mana. Disebabkan curious, gua perati tengok jiran sebelah rumah pintu terbuka. Nampak ada Chinese aunty sorang tengah goreng-goreng, goreng ikan kot. Dari buku Brader Shafie Bustan, dia ada cakap bawak-bawak bersembang dengan jiran. Gua pun selamba je pergi tegur aunty tu.

Bila gua tegur, seorang uncle, gua yakin tu suami aunty tu keluar, gua sembang lama dengan dorang. Daripada perbualan dengan aunty, dan uncle tersebut gua dapat macam-macam info yang berharga. Rumah tu baru je 2 3 bulan tak berpenghuni. Tuan rumah sewakan rumah. Penyewa keluar sebab tahu rumah nak dilelongkan. Keadaan dalaman sepatutnya baik la sebab baru je ditinggalkan. Gua juga bertanya dengan aunty dan uncle tentang kawasan kejiranan tu. Lama jugak kami sembang.

Lepas turun dari tingkat 19, gua bergegas ke management office. Sebab dari maklumat yang gua dapat, management office buka half-day hari Sabtu. Pergi sana, buat selamba dah masuk bagi salam suma, gua bagitaw la yang gua berminat nak masuki lelongan untuk unit tu. Jadi niat gua datang nak check maintenance fee yang tertunggak. Tak silap gua, tunggakan menghampiri RM1000. Not Bad la tu.

Tak lama lepas tu, selepas gua buat follow-up dengan PIC CIMB, mereka emelkan POS/COS kat gua. Daripada POS/COS tu gua faham yang segala tunggakan bil sehingga tarikh lelongan akan ditanggung oleh pihak bank.Sejuk hati gua, jadi gua tak check pun bil elektrik, bil air, bil indah water dan cukai pintu. Bab site visit dah, hal berkenaan bil pun gua dah semak.

Fokus gua selepas tu adalah nak check kelayakan pinjaman dengan bank. Yang gua igat masa ni gua cuti, dari Krismas sampai New Year. Time hari cuti tu, Selasa sampai Jumaat  gua pergi hamper kesemua cawangan bank yang terdapat kat kampong gua, Manjung. Masa ni la gua jumpa dengan Mat Bank, yang gua dah cerita dalam episode 1 dan 2. Selain Mat Bank, seorang lagi officer bank yang banyak berkongsi ilmu adalah Haji Ahmad, manager BSN Sitiawan.Seronok sembang dengan dorang ni.

Dari segi kelayakan, gua tak bermasalah sangat. Pada masa tu, gua zero commitment. Yang mungkin menimbulkan masalah ialah gua takde CCRIS rekod. Dah setel survey suma bank, gua terus buat bank draf kat CIMB. Sementara tengah cuti, eloklah la gua buat, nanti time kerja tak la kelam kabut.

Sekembalinya gua ke Penang, gua teruskan study apa yang patut. Gua repeat baca POS/COS beberapa kali. Ada satu benda yang menanggangu fikiran gua, kenapa ada disebutkan sekatan. Sekatan tu cakap gua perlu minta persetujuan kerajaan negeri. Mula-mula gua ingat tak serius. Lagi 2 hari nak lelong, gua telefon lawyer untuk pastikan.

Rupanya unit ni gua tak boleh beli. Sebab gua tak lepas syarat-syarat rumah low medium cost kerajaan negeri Pulau Pinang. Syarat-syarat nya korang boleh rujuk di Website Perbadan Perumahan Pulau Pinang. Kalau nak gua share pasal syarat-syarat rumah low cost Pulau Pinang, nanti gua buat satu posting lain. Selain Pulau Pinang, KL, Selangor dan JB jugak ada syarat-syarat macam ni. Nasib gua xmasuk, kalau gua menang bidaan dan tidak Berjaya dapatkan persetujuan neegeri dalam masa yang ditetapkan, deposit gua burn. ahaha.

Panjang dah posting ni, cukup sampai sini dulu na. Bab semasa dan selepas lelongan untuk case study ni gua share dalam next episode. Bersambung.......

Link untuk episod-episod lain:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 12 ( Drama Rumah Lelong )

Game Rumah Lelong

Sedozen episod dah. Alhamdulillah sharing kita masih berterusan. Kita sekarang dalam fasa semasa lelongan. Episod 11 gua dah kongsi tentang apa langkah-langkah yang perlu dibuat semasa lelongan. Langkah-langkah rasmi, yang kena buat. Kali ni gua nak kongsi langkah tak rasmi dan tips-tips dari pengalaman gua.

Okey, sebelum kita teruskan perkongsian, gua nak samakan situasi semasa lelongan sebagai drama. Biasalah kalau drama tajuk mesti gempak, macam drama pukul 7 kat TV3 tu. So kita namakan drama rumah lelong ini berjudul, Aku Tailong Lelong. Hahaha. Tajuk poyo takpe, ade sebab tersirat kenapa gua letak tajuk macam tu . Kalau drama suwit-suwit, ada watak abang jambu, jilopa dan lain-lain, drama rumah lelong ni ada watak seperti:

1. Man Belon
2. Ejen Lelong
3. Ulat Lelong
4. Pelelong
5. Tailong Lelong

Next, penjelasan tentang watak-watak yang terlibat:

1. Man Belon

Man Belon Punyaa

Dalam drama rumah lelong, Man Belon memainkan watak sebagai pembida unit yang sama dengan korang. Man Belon boleh jadi seorang sahaja, ataupun berpuluh-puluh orang. Kalau takde si Man Belon ni, yakni tiada pembida selain korang, korang akan menang unit tu dengan harga reserve price. Situasi ini juga selalu orang panggil sebagai single bidder.

Kalau ada seorang je Man Belon, korang lawan la bidaan dengan Man ni berdua semasa lelongan nanti. Kalau takat seorang je lawan korang, possibility harga bidaan tertinggi nanti tak lah melambung. Watak Man Belon boleh jadi ramai. Kalau dah ramai xboleh la pakai nama Man Belon aje. Katakan ada lagi Man Baldi, Rosnah Mat Aris, Chua Simen, Adrian Mutu dan lain-lain.

Kalau unit yang korang masuk tu hot, boleh jadi Man Belon dan watak-watak ni akan masuk membida jugak. Pengalaman gua paling ramai gua masuk 13 bidder. Dari bacaan gua, ada yang puluh-puluh bidder pun ada. Dah ramai masuk, possibility harga bidaan tertinggi tu melambung naik adalah amat tinggi.

2. Ejen Lelong

Kebiasaan nya ada ja ejen lelong ni semasa lelongan. Sebelum gua terus berkongsi cerita, gua nak bagitahu yang gua bukan anti dengan ejen. Gua tau ada yang cari makan jadi ejen. Gua cuma anti ejen yang menindas. Gua sendiri ada belajar dengan ejen lelong melalui posting dorang kat FB. Kalau korang malas blajar, hire la ejen. Memang patut dorang kenakan caj atas kepakaran dorang dan masa yang dorang spend untuk korang.

Dalam drama rumah lelong, ada ejen yang mewakili klien dan ada juga yang membida sendiri. Ejen yang mewakili klien akan dapat komisyen dari bank jika klien dorang menang. Jadi kalau ejen yang takat offer kata nak tolong daftar pastu mintak caj, xpayah la korang hire. Gua dah explain dalam episod 11 camna nak daftar untuk lelong ni, sangat mudah. Pendapat gua, amat la tak patut dikenakan caj. Nt komisyen bank pun dorang dapat lagi.

Kalau ejen yang educate korang pasal rumah lelong, dan bantu korang sampai selesai urusan pembelian rumah, itu memang patut la dorang caj. Dorang dah banyak experience dan contact. Kalau nak jimat duit, nak handle sendri, kena blaja la. Syok sebab rumah dapat, yang lagi mahal ilmu pun dapat.

3. Ulat Lelong

Adat drama rumah lelong memang ada watak ulat ni. haha. Daripada first time gua masuk lelong dah jumpa ulat-ulat ni. Dan tak pernah lagi gua pergi lelong, ulat ni takde, Beza cuma banyak atau tak je. Ulat lelong memainkan watak untuk early settlement. Dorang samada akan offer korang duit untuk tarik diri dari lelongan, atau mintak korang duit untuk dorang atau orang dorang wakili tarik diri dari lelongan.

Memang menganggu dan kadang-kadang sampai tahap meluat. Yang buat gua rasa bengkek, dorang ni bukan orang susah. Ada maklumat gua dapat dari pelelong, ulat-ulat ni sendiri mempunyai berlambak unit-unit rumah. Grrr. Sebahagian dari dorang adalah ejen. Sebahagian ya, bukan suma. Kesian kat ejen lain yang tak terlibat. Ada yang buat deal undertable ni untuk klien dorang. Ada jugak yang memasang perangkap. Perangkap macam mana nanti gua share dalam next episod ae.


4. Pelelong

Pelelong ni manusia yang mencari rezki amik job untuk lelongkan unit-unit lelong tu. Dorang macam manusia biasa, ada yang yang skema ada yang sempoi. Yang sempoi tu korang pergi la bersembang, Tanya apa korang nak tahu pasal hartanah. Dorang banyak knowledge sebab nak jadi pelelong ni kena kuasai National Land Code yang diguna pakai untuk urusan transaksi hatrtanah kat Malaysia ni. Ada jugak yang kelam, lagi nervous dari pembida hahaha. Kalau jumpa yang kelam, korang pun jangan lah ikot kelam skali ya.


5. Tailong Lelong

Korang adalah tailong lelong. Dalam drama ni korang hero, Hahaha. Sebab apa gua bagi watak hero kat korang? Sebab hero slalu steady, macho dan compose. Kualiti ni korang kena ada kalau nak jadi pembida Berjaya. Korang kena kental diasak oleh ulat-ulat dan pembida-pembida lain. Maintain cool buat xtahu je.

Dalam drama, hero jugak slalu kalah dulu, menang pada akhirnya. Sebagai tailong lelong, ni objektif korang. Abaikan hiruk pikuk sebelom lelong berlangsung, keep calm dan focus yang tjuan utama korang datang lelongan adalah nak menang unit lelong yang korang masuk pada harga yang menguntungkan. Gua emphasis harga yang menguntungkan ni sebab kalau korang lost control, jenis xnak kalah, korang boleh menang, tapi korang akan menang pada harga yang merugikan. Tarikan rumah lelong ialah rumah below market value/market price. Kalau nak beli atas market price baik la beli subsale.

Drama Berlangsung

Untuk lelongan di mahkamah, hanya pembida dibenarkan masuk ke dalam dewan lelongan. Menjadi kebiasaan, watak-watak yang disebutkan diatas akan berkumpul di luar dewan. Bila turn unit yang korang masuk dilelongkan, barula korang boleh masuk dewan lelongan.

Untuk lelongan LACA pula, orang bebas keluar masuk dewan lelongan. Yang tak register sebagai pembida pun boleh masuk. Breakfast pun disediakan. Gua syorkan kalau korang  nak pi rasa macam mana suasana lelongan, pi la hadir ke lelongan LACA. Pergi tengok je takyah bid pun.

Masa ni la drama bermula, watak- watak seperti Man Belon, Ejen, dan Ulat Lelong sekrang berada disekeliling anda. Ada macam-macam jenis hasutan, lakonan akan berlaku. Haha seronok pulak bila ingat balik.

Tips yang gua boleh share:

1. Kalau di mahkamah, lepas je korang drop bank draf dalam peti lelong, gi la jalan-jalan, jangan stay kat luar dewan lelong. Korang berisiko untuk diserang ulat-ulat lelong dan Man belon kalau stay kat situ. G la jalan-jalan keliling mahkamah tengok banduan baru sampai ke, mana tau boleh wujud rasa syukur nanti
2. Set siap-siap bid limit korang. Dewan lelong ni berhantu, disebabkan emosi terlalu nak menang nanti bid over limit plak.
3. Jangan dedahkan bid limit korang kepada sesiapa pun. Man Belon ke, Rosnah ke, ejen ke.
4. Jangan terima duit yang ditawarkan oleh ulat atau pembida lain. Ingat niat korang datang nak menang bid. Bab hukum halal atau haram duit tu gua xtawu. Kalau halal, korang nak amik jugak ikot korang la. Gua xmasuk campur.
5. Bawak side kick. Biasa hero mesti ada pembantu. Bawak la geng korang, nanti korang sunyi pulak. Bila dah sunyi nt bersembang pulak dengan orang yang salah, Tailong lelong bawak la abang long fadhil ke, ayahanda rani kulup ke. Boleh la geng bersembang.

Sekian buat episod kali ni. Sampai sini dulu na.

Link untuk episod-episod lepas:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 11( Prosedur Semasa Lelongan Rumah Lelong )

Setelah 10 episode, episode 11 menandakan bermulanya fasa semasa lelongan. 10 episode sebelum ni dah khatamkan bab sebelum memasuki lelongan secara ringkas tapi padat. Elok lah study dan fahamkan fasa sebelum lelongan ni, baru la bila melangkah ke dewan lelong, tak perlu ada rasa cuak dan nervous. Cuak ngan nervous sama maksud ke? Ah, ada aku kisah. hahaha.

Haa, episode 11 gua nak share tentang step-step formal semasa hari lelongan. Gua cuma akan share apa yang perlu korang buat semasa hari lelongan je, bab-bab tips dan pengalaman semasa lelongan akan gua share dalam episode yang mendatang. Dalam episode 4,medium lelongan, gua ada share dengan korang yang secara general lelongan boleh dibahagikan kepada 2 jenis, lelongan mahkamah dan lelongan LACA. Jadi, episode 11 ni, gua akan share step-step yang perlu dibuat semasa lelongan bagi kedua-kedua lelongan mahkamah dan lelongan LACA. Step nya ada sedikit berbeza, tapi tak jauh beza. Yang mana blur, "Hah, LACA? apa tu?" boleh pi check episode 4 dulu na.

Langkah-langkah Semasa Lelongan Mahkamah

1. Buat Bank Draf
2. Hadirkan diri ke mahkamah.
3. Tulis details seperti Nama, No Kad Pengenalan, Alamat dan No. Kes Pelaksanaan di belakang bank draf tersebut. (No. kes pelaksanaan boleh didapat dari POS, kebiasaannya muka surat first, bahagian atas mukasurat)
3. Masukkan Kad Pengenalan, serta bank draf yang telah ditulis dengan detail tadi, kedalam sebuah sampul. ( Seeloknya sampul bersaiz macam sampul surat standard tu)
4. Di mahkamah, cari bilik/dewan lelong. Tak tahu kat mana, sila bertanya pada staff mahkamah.
5. Masukkan sampul yang dah diisikan dengan IC dan bank draf tadi kedalam peti lelongan yang disediakan mahkamah. Tak tahu kat mana, sila bertanya.
6. Sedia maklum bahawa sebaik sahaja sampul telah dimasukkan ke dalam peti lelongan, anda tidak boleh menarik diri lagi.
7. Sampul juga perlu dimasukkan kedalam peti lelongan sebelum masa yang ditetapkan. Boleh check dalam COS pukul berapa.
8. Tunggu sehingga lelongan dimulakan. Jangan kemana-mana bila sewaktu lelongan berlangsung. Ini kerana sebaik sahaja giliran rumah lelong anda, anda akan dipanggil untuk masuk ke dewan lelongan.
9. Anda akan diberikan satu paddle. Gua pun tak sure betul ke orang panggil benda ni paddle. haha. Paddle ni tertera number anda yang akan digunakan sebagai rujukan ketika lelongan.

Langkah-Langkah Semasa Lelongan

10. Dengar arahan pelelong sebelum lelongan dimulakan. Maklumat penting yang diberi perhatian adalah reserve price,(mungkin dinaikkan mengikut jumlah peserta) dan kadar kenaikan bagi 1 bidaan. Sekali angkat paddle berapa harga akan naik, 1k ke 2k ke, 3k ke.
11. Mula membida.
12. Bidaan akan tamat selepas harga tertinggi.Pelelong akan menamatkan lelongan dalam kiraan 3.
13. Pemenang boleh tunggu, yang lain jangan kecewa, balik dulu nanti mai la lagi na.

Langkah-langkah Semasa Lelongan LACA

1. Buat bank draf.
2. Pergi ke venue lelongan.
3. Daftar kan diri anda.
4. Terima paddle.
5. Duduk tunggu sehingga lelongan bermula.
6. Tunggu giliran rumah lelong anda.
7. Dengar arahan pelelong sebelum lelongan dimulakan. Maklumat penting yang diberi perhatian adalah reserve price,(mungkin dinaikkan mengikut jumlah peserta) dan kadar kenaikan bagi 1 bidaan. Sekali angkat paddle berapa harga akan naik, 1k ke 2k ke, 3k ke.
8. Mula membida.
9. Bidaan akan tamat selepas harga tertinggi.Pelelong akan menamatkan lelongan dalam kiraan 3.
10. Pemenang boleh tunggu, yang lain jangan kecewa, balik dulu nanti mai la lagi na.

Ini secara ringkas yang gua boleh share. Untuk maklumat lebih jelas, tepat dan terperinci, sila rujuk dalam POS dan COS korang. Itula penting nya POS dan COS tu. Dari step-step yang gua dah list kat atas orang boleh nampak ada sikit perbezaan kan. Selain itu, terdapat perbezaan dari segi suasana semasa lelongan. Haa, bab suasana dan beberapa tips semsa lelongan, gua share dalam epsiod akan dating la, in sha Allah. Sampai sini dulu na.

Link untuk episod-episod lepas:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 10 ( Perihal Land Search, Kaveat, dan Bank Draf )

Last step. Last episod dalam fasa sebelum memasuki dewan lelong ni. Episod-episod yang akan datang gua akan teruskan dengan fasa semasa lelongan dan selepas lelongan. Tahniah yang dah baca sampai episode 10 ni, harap-harap ilmu dah tersemat didada. Okay, gua combine 2 benda skali dalam episode kali ni. 2 step dalam 1 episode. Untuk memasuki lelongan, 2 step ni crucial. Boleh kata satu wajib, satu lagi afdhal. Haa apa 2 step tu? 2 step  tersebut adalah:

1. Land Search
2. Bank Draf

Gua sengaja letakkan 2 step ni last dalam perkara-perkara yang perlu dibuat sebelum lelongan. Sebab dia dua benda ni kita kena keluar duit sikit. Dua-dua ada processing fee. Okay, tanpa buang masa kita teruskan perkongsian kita.

Land Search
Dalam bahasa omputih nya Land Search, dalam bahasa melayu nya gua tak sure apa. Sapa tak pernah dengar pasal benda ni? Sama la kita haha. Gua dulu pun blur bila pelelong tu minta gua buat land search ni. Tak susah pun bendanya.

Apa itu Land Search?
Land Search adalah carian maklumat rasmi tentang satu-satu hartanah. Carian ni dibuat di Pejabat-pejabat Tanah, khususnya pejabat Tanah yang berada dikawasan tanah yang kita nak beli.

Biasanya akan mengikut daerah, macam di Penang ada pejabat tanah daerah barat daya, timur laut, komtar, seberang perai tengah, seberang perai utara dan seberang perai selatan. Boleh refer dekat POS/COS untuk tahu hartanah anda dalam kawasan pejabat tanah mana satu.

Macam mana nak buat Land Search?
Pegi je la pejabat Tanah. Haha. Nak senang bawak POS/COS bersama korang. Kalau staff di pejabat Tanah tu Tanya apa-apa yang korang xtahu, bagi POS/COS kat dorang untuk dorang buat rujukan. Selesai dia proses, staff akan print satu dokumen untuk korang. Dokumen tu la hasilnya Land Search. Dalam tu ada maklumat detail tentang hartanah yang korang nak bid. Kalau tak reti macam mana nak baca Land Search tu, korang minta tolong staff tu terangkan.

Paling penting korang tanya 2 benda ini, status geran (master/strata) dan kaveat. Gua dah share ke pasal kaveat? Belom ae. Sat gua share secara ringkas na. Kos untuk Land Search ni ialah RM30. Ada lagi satu Land Search yang lagi official, ada signature suma, tapi hat tu RM60. Kalau staff pejabat Tanah tu Tanya korang nanti, minta yang RM30 tu cukup, dah sudah memadai.

Land Search kena buat waktu pejabat. Untung kalau pejabat Tanah dekat, boleh lari pi sat waktu rehat. Kalau jauh punaya la. haha Kalau jauh boleh guna runner. caj dorang biasanya dalam RM20/RM30. Tak tahu nak cari runner kat mana? Boleh Tanya member-member lawyer ataupun lawyer yang korang kenal. Sebab lawyer pun pakai runner untuk urusan Land Search ni. Mai kita sembang pasai kaveat pulak na.

Perihal Kaveat Ringkas
Ni gua share ringkas je pasal kaveat. Kaveat adalah satu bentuk halangan dalam urus niaga hartanah. Kaveat dimasukkan untuk melindungi kepentingan pihak-pihak yang mempunyai kepentingan dalam hartanah berkenaan. Haa pening tak? haha.

Gua bagi contoh. Ahmad seorang lelaki yang bahagia. Ahmad berkahwin dengan Senah. Senah isteri Ahmad. Selepas berkahwin, Ahmad dan Senah membuat keputusan untuk membeli rumah. Rumah ini dibeli dengan hasil rezeki yang telah mereka berkumpul bersama. Ketika pembelian, Ahmad dan Senah bersetuju untuk masing-masing letak kaveat persendirian atas nama mereka. Dengan adanya kaveat ni, Ahmad atau Senah tidak boleh menjual rumah berkenaan tanpa persetujuan kedua-dua mereka. Ini bertujuan untuk melindungi hak dan kepentingan, Ahmad xboleh la jual rumah ni suka hati, sebab ada kaveat persendirian atas nama Senah yang perlu dilupuskan terlebih dahulu.

Ni baru contoh kaveat persendirian. Kita ada kaveat amanah, kaveat pendaftar dan lain-lain lagi. Kaveat persendirian pun ada kes lain contohnya yang dimasukkan oleh bank. Ahmad pinjam duit kat bank, Ahmad nak jual rumah yang dibeli dengan pinjaman dari bank, kelulusan perlu didapatkan dari bank untuk kaveat itu dilupuskan, barulah hartanah itu bebas dijual semula. Kalau dalam kes lelong, kaveat oleh bank ni korang xperlu risau, sebab dah bank tu lelong hartanah ni, kompem la dia lupuskan kaveat tu supaya dia dapat jual rumah tu kat korang.

Gambar Ihsan Google. Tidak ada kena mengena dengan yang hidup atau yang mati.

Kenapa tak digalakkan beli rumah yang ada kaveat?
Leceh. Jenuh. Setengah lawyer pun tak nak amik kes korang. Contohnya sambungan kes Ahmad. Sungguh Ahmad tidak menyangka. Ahmad bahagia hanya seketika. Senah telah jatuh hati dengan pilot AirAsia. Kerana tidak tahan untuk bersama lagi, Ahmad dan Senah bercerai. Senah dah pindah duduk kat bangla mewah kepunyaan si pilot. Tinggal la Ahmad seorang.

Dek kemurungan mengingat memori bersama Senah didalam rumah berkenaan, Ahmad mengambil keputusan untuk memetik epal di Australia. Rumah tersebut ditinggalkan begitu sahaja. Semakin lama Ahmad semakin seronok tinggal di Australia. Sedar tak sedar dah 3 tahun Ahmad disana. Ansuran rumah dah setahun Ahmad xbayar. Rumah Ahmad dan Senah dilelongkan. Ada seorang belia, bernama Man Belon berjaya memenangi lelongan rumah Ahmad tadi. Dek kerana asyik dengan Belon nya, Man tak tahu langsung adanya kaveat atas nama Senah. Man tak tahu menahu pun tentang kaveat. Sekarang Man tak kenal Senah, macam mana man nak cari Senah untuk uruskan pelupusan kaveat tu? Benda jadi leceh dan akan makan masa lama. Sebab tu la parah kalau beli rumah lelong ada kaveat ni.

Ini ringkasan untuk kaveat. Detail punya nanti gua pos lain la. Ringkas x ringkas jugak la, suma punca Man Belon la, pegi rumah ada kaveat sapa suruh. Kan cerita dah jadi panjang. haha.

2. Bank Draf.
Bank Draf senang je. Pergi bank cakap nak buat bank draf. Bank draf ni term lama tapi dah sebati ngan kes rumah lelong ni. Sekarang suma pakai bankers' cheque. Takpa, hangpa pi bank cakap nak buat bank draf. Cakap tujuan nak masuk lelong. Nanti isi boring simple je. Take note dua benda dari POS korang, iaitu

1. Reserve Price. Buat nilai cheque tu tepat dengan reserve price tu. Jangan kurang jangan lebih.
2. Nama. Bukan nama korang tapi nama kepada siapa cheque tu nak diserahkan. Dalam pos ada dinyatakan. Kebiasaannya, dibuat atas nama bank yang melelongkan hartanah tersebut la. Pastikan jangan salah eja na.

Borang apa suma yang berkaitan bank draf ni simpan. Nanti kalau kalah kena pulangkan bank draf orang utuk convert semula jadi duit dalam akaun. Gua pakai CIMB, untuk  bank draf ni gua kena charge processing fee dalam RM8. Setiap bank lain-lain, tapi sepatutnya xlari jauh sangat la fee nya.

Okay, awal-awal tadi gua cakap satu wajib satu afdhal kan. Bank draf WAJIB buat. Tak buat, tak boleh pi lelong. Land Search afdhal. Kadang-kadang memang maklumat kaveat dan status geran dinyatakan dalam POS, tapi sebarang maklumat tak tepat dalam POS tu bank tak akan bertanggungjawab. Jadi sangat digalakkan buat dlu Land Search ni.

Ha selesai dah fasa sebelum lelongan. Hati dah bunga-bunga nak masuk dewan lelong. Tak sabar pun ada nak tunggu tarikh lelong. Tapi cuak pun ada. Jgn cuak geng, gua akan share dalam episode akan datang nanti step semasa lelongan dan pengalaman gua sendiridi dewan lelongan. Sampai sini dulu ya.

Link untuk episod-episod lain:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 9 ( Pengiraan R.O.I Rumah Sewa )

Tahniah. Buat yang masih follow sampai sekarang. Episod 9 dah ni. Kira minat korang terhadap pencarian rumah lelong ni betul-betul valid. Untuk menambah ilmu pembaca dan yang menulis ni, episod 9 gua akan share kan tentang pengiraan ROI untuk rumah sewa. Yela, ada orang beli rumah lelong untuk disewakan, ada yang nak duk sendiri dan ada pula yang nak jual semula. Yang beli rumah lelong untuk dapat cash pun ada. Macam mana cara? Ada la, nanti ada masa gua share lagi.

Kalau untuk tujuan pelaburan, pelaburan hartanah ni secara am nya, boleh dibahagikan kepada dua. Capital Appreciation(CA) dan Cash Flow(CF). Bab CA gua belum mahir. Tapi secara general nya untuk melabur 'gameplay' CA ni melibatkan pemilihan lokasi dan keadaan market. CA sesuai untuk flipping (beli rumah harga murah, jual semula). Gua rasa nak duduk sendiri pun bagus jugak kalau ambil kira CA ni. Contohnya muda-muda remaja baru kahwin, beli rumah untuk dengan anak isteri. Beli rumah dengan potensi capital appreciation yang tinggi, nanti incase one day nak balik kampong, beli tanah dan bina rumah sendiri, boleh jual rumah yang korang beli untuk duduk tadi dan pulangan yang tinggi. Yela sama jugak kan, CA bagus atau tak, tiap-tiap kita kena kluar duit untuk bayaran ansuran kat bank, jadi lebih bagus kalau dapat beli rumah dengan potensi CA yang tinggi.

Fokus pengiraan ROI kita lebih berkaitan dengan CF, cash flow. Beli rumah bagi orang sewa. Dapat Cash Flow bulan-bulan. Mesti mau positif cashflow tau, kalau negative sakit la. Haha. Lagipun, orang macam gua, gaji xbanyak, dengan positif cashflow dapat la jana passive income topup gaji hakiki untuk membantu kelansungan hidup. haha. Jadi dari episod sebelum-sebelum ni, dah pi usha listing dan dah buat site visit. Its decision time brothers and sisters. Pengiraan ROI ni akan jadi instrument untuk bantu kita buat kira-kira samada berbaloi ke tak pembelian yang kita akan lakukan.

Ada cara mudah, ada cara kurang mudah. Kurang mudah tapi lebih detail dan complete. Benchmark yang kita gunakan adalah 8% rate ROI. Ini kerana dulu2 labor ASB boleh dapat 8% dividen annually. So, kira kalau dapat beat 8% mark ni, pelaburan rumah sewa dianggap berbaloi-baloi.

Cara Mudah Pengiraan ROI Rumah Sewa

ROI Sewaan = Jumlah Pendapatan Sewa Tahunan/ Jumlah Modal x 100%

Contoh:
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jumlah Pendapatan Sewa Tahunan
Kadar Sewa = RM720
Installment = RM374
Maintenance Fee = RM25
Cukai Pintu = RM120
Anggaran Kos Repair = RM500


Jumlah Pendapatan Sewa Tahunan = (Kadar Sewa-Installment-Maintenance Fee) x 12 - Cukai Pintu - Anggaran Kos Repair


Jumlah Pendapatan Sewa Tahunan = (720-374-25) x 12 - 120 - 500 = RM3232
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jumlah Modal
Deposit = RM7800
Legal Fee = RM5000
Valuation Fee = RM700
Tunggakan = RM3500
Repair Cost + Furnishing + Miscellaneous = RM 8000


Jumlah Modal = Total Jumlah Modal = 7800 + 8000 + 5000 + 700 + 3500 = RM 25000
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ROI Rumah Sewa = Jumlah Pendapatan/ Jumlah Modal x 100% = 12.93%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Kiraan ni gua buat berdasarkan real case study rumah sewa gua sendiri. Kesimpulannya, dengan modal yang gua keluarkan, gua mendapat pulangan 12.93%, jauh lebih tinggi dari sasaran  kita 8%.
Koranng mesti takut kan tengok jumlah modal tu. Haha. Itupun gua sebenarnya overspend, sebab gua renovate shower dan toilet rumah sewa gua. Untuk long term, bagi gua pilihan gua untung bat renovation shower dan toilet menguntungkan. Value rumah naik, mengelakkan kerosakan jangka panjang dan memberi keselesaan penyewa.

Tunggakan pun gua overspend hahaha. Tips buat korang, tunggakan dikira rendah adalah RM1500 ke bawah. RM3000 kebawah moderate dan boleh dipertimbangkan mengikut nilai property tu kepada korang. Ada member gua tunggakan dekat RM10000 beb. Belas-belas ribu pun ada. Nasihat gua kalau lebih RM3000 tu korang try cari option yang lagi murah untuk korang. Furnishing tu adalah kos memasukkan perabut. Masuk perabut baru la layak kenakan sewa yang berpatutan. Rumah kosong apa pun tak da kesian la kat penyewa. Kita pun pernah jadi penyewa kan.

Even banyak gua overspend, especially memang gua ada rasa ralat bab tunggakan tu, bagi gua berbaloi atas beberapa sebab. Pertama, kadar sewa yang gua letak belum market rate lagi. Gua boleh dapat hingga RM900. Rate yang gua letak sekarang adalah 20% below market rate. Tak apa la, tolong penyewa-penyewa kita sama kan.

Kedua, demand terlalu tinggi. Masa gua pegi site visit, sembang-sembang dengan jiran, ada yang jiran yang mahu sewakan untuk anak dia. Masa gua tengah cat rumah, merepair, ada 4 5 orang datang nak sewa. Masa iklan, sampai seakarang gua masih terima panggilan dan wasap bertanya tentang rumah sewa. Gua mahu tolong penuhi demand, tu yang try nak buat sublet, tapi belum berhasil.

Pastu sentimen lokasi dan kejiranan. Lokasi sangat strategic. Jiran-jiran baik. Jiran gua ada yang offer nak beli dah 100K. Itu masa belum siap repair lagi. Panjang dah gua cerita. haha. nanti korang ingat sembang kemas pulak, cuma main point gua, selain dari pengiraan ROI sewaan tu, ada juga beberapa aspek lain yang korang boleh ambil kira terutamanya bila berhadapan jumlah tunggakan dan kos repair yang menggerunkan. Gua cerita habis semua benda, sebab niat gua nak berkongsi dengan member-member yang banyak dah Tanya. Sampai sini malam ni. Assalamualaikum geng. Terima kasih na.

Link untuk episod-episod lain:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 8( Semakan Tunggakan Rumah Lelong )

Cara Semakan Tunggakan Bil Rumah Lelong

Semakin lengkap panduan pembelian rumah lelong kita ni. Doakan gua istiqamah untuk terus menulis berkongsikan pengalaman dalam cara-cara pembelian rumah lelong. Intipati episod kali ni tidak kurang penting nya. Isi yang akan kita bincangkan harini jugak akan jadi menjadi salah satu faktor dalam membuat keputusan untuk meneruskan minat kita dalam rumah yang kita berkenan. Dari episod 7 sebelum ni (site visit), kita dah dapat shortlist rumah yang kita berkenan. Episod kali ni, gua akan share tentang semakan tunggakan untuk rumah lelong.

Adat rumah lelong, mesti ada tunggakan. Haha. kalau takde, tak la kena lelong kan. Rajin pulak tuan dia nak bayar maintenance fee, bil air, bil elektrik dan lain-lain bil, tapi ansuran rumah tak bayar. Bijaksana sungguh.

Jangan lupa semak bil-bil ini!
1. Cukai pintu (assessment fee)
2. Cukai tanah (quit rent)
3. Maintenance fee (flat/apartment/kondo)
4. Bil air
5. Bil elektrik
6. Bil Indah Water

Bukan semua bil akan ditanggung oleh pembeli yang berjaya memenangi bidaan rumah lelong tu nanti. Sebahagian nya akan ditanggung oleh bank yang melelongkan rumah berkenaan. Kebiasaannya tunggakan cukai pintu dan cukai Tanah akan ditanggung oleh bank pelelong. Bil-bil lain ikot budi bicara bank pelelong. Cara untuk memastikan siapa tanggung tunggakan adalah melalui COS.

Macam mana mau tau? Rujuk balik COS (condition of sales). HAH? Apa tu condition of sales? gua dah bincang dalam episod 6. Dalam condition of sales ni CONFIRM ada klausa (kenyataan) tentang tunggakan ni.
Contoh:

Rujuk Klausa 19(i). Bank Pelelong hanya akan membayar tunggakan kepada Pihak Berkuasa Negeri(cukai tanah dan cukai pintu)

Merujuk kepada snapshot satu, apa yang cuba disampaikan ialah plaintif (bank pelelong) akan membayar bayaran tunggakan yang melibatkan pihak berkuasa negeri (cukai pintu dan cukai tanah). Ini secara tak langsung bermaksud kita perlu membayar bil-bil maintenance, api, air dan indah water. Ada jugak bank yang menanggung bil-bil ni, sumanya bergantung kepada klausa yang telah dinyatakan dalam COS. Jadi jangan lupa baca dan fahamkan COS sebelum kita memasuki dewan lelong okay.

Hmm dah tahu bil apa yang kita tanggung, macam mana pulak nak check jumlah tunggakan nya?

Ni gua share menurut pengalaman gua:

Cara buat semakan Maintenance Fee

Gua mulakan dengan maintenance fee ni, sebab maintenance fee ni kadang-kadang angka nya menangkutkan. Belas-belas ribu pun boleh jadi. haha. Check jangan tak check wei. Tak check cheroi la hangpa. Nak check tunggakan maintenance fee, korang perlu ke management office. Cakap la korang nak masuk lelong untuk unit no berapa, minta dorang tolong buat semakan. Jangan risau selalunya dorang akan bagi kerjasama.

Masalah timbul kadang-kadang adalah waktu operasi maintenance office ni sama dengan waktu pejabat. Kita balik kerja dorang pun dah katup office. Tips yang gua boleh bagi, try pegi waktu sabtu pagi, kadang-kadang dorang akan buka halfday. Kalau tak dapat juga, try sedaya upaya dapatkan no contact management office. Bila waktu weekdays cuba call untuk Tanya dorang. Gua prefer bersemuka dengan dorang, sebab selain dari Tanya tunggakan, dapat sembang-sembang untung-untung banyak lagi info yang kita boleh dapat.

Cara buat semakan tunggakan bil Indah Water

Untuk Bil Indah Water mudah je. Google no. hotline Indah Water berdekatan. Call dan bagitahu alamat dan dorang akan tolong buat semakan untuk korang. Bil Indah Water ni selalunya yang tuan rumah paling balok nak bayaq. So kalau korang beli rumah subsale pun, pastikan korang Tanya tuan rumah tentang ni atau buat semakan sendiri.

Cara buat semakan tunggakan bil air dan elektrik

Sejujurnya gua tak pernah cek dulu dua bil ni, sebab setahu gua kita tak perlu tanggung tunggakan tuan rumah yang lama. Yang perlu dilakukan adalah potong/pasang meter baru dengan nama kita sendiri. Ini gua akan kongsikan dalam fasa selepas menang lelongan nanti. Gua terkena jugak dulu, tunggakan air (PBA) gua kena tanggung. Nasib tak banyak. Haha. Mungkin bergantung kepada authority yang jaga bekalan air di negeri masing-masing. TNB tak perlu bayar, ikut pengalaman gua le. Kalau korang nak check jugak, untuk PBA, korang boleh call hotline dan berikan alamat rumah. Dirang akan bantu buat semakan tunggakan untuk korang nanti.

Cara buat semakan tunggakan cukai pintu (assessment fee)

Gua letak yang ni belakang-belakang sikit, sebab hampir pasti cukai pintu dan cukai Tanah ni akan dicover oleh pihak bank pelelong. Untuk pengetahuan, nak buat semakan cukai pintu, boleh ke majlis perbandaran yang berkenaan. Ikot hartanah lelong tu dalam daerah mana. Jangan rumah kat Penang korang pergi buat semakan kat majlis perbandaran bantang berjuntai pulak. haha Bagi alamat, nak selamat lagi bawak POS dan COS bersama korang, terangkan niat korang kat mereka yang berada dikaunter tu.

Cara buat semakan tunggakan cukai tanah (quit rent)

Untuk cukai Tanah, bagi rumah-rumah flat/apartment/kondo, cukai Tanah adalah terkandung dalam maintenance fee skali. Maintenance fee kebiasaanya mengandungi bil penyelenggaran, insurans kebakaran dan cukai Tanah.

Ingat paling penting check tunggakan maintenance fee, dan bil indah water. Dah siap buat semakan nanti, kita boleh buat kira-kira. Yeay! matematik sikit haha

Link untuk episod-episod lain:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 7( Site Visit Rumah Lelong )

Site Visit. Aktiviti santai tapi penting. Penting pun tak cukup tepat, wajib lebih sesuai. Tiada salah, tiada betul dalam aktiviti site visit ni, gua cuma akan kongsikan berdasarkan pengalaman gua.

Gua balik kampong weekend lepas, sebab isnin cuti kat Penang ni ha. Balik la gua nak melawat anak-anak kucing gua yang baru lahir..

Site Visit Rumah Lelong

Sebelum Site Visit
Kembali kepada Site Visit Kita, mengikut maklumat yang telah kita baca dalam POS (sapa tak ada idea apa itu POS boleh refer episod 6), kita boleh tahu lokasi hartanah lelong yang kita minat tu. Cadangan gua buat satu list, amik beberapa rumah yang korang berkenan. Lagi cantik kalau rumah-rumah ni berdekatan antara satu sama lain. Planning korang punya route sebelum mulakan site visit, boleh jimat masa dan minyak. Macam gua rider xpela, senang pusing,celah2, ronda sana-sini.

Jadi sebelum site visit;
1. Kenalpasti lokasi hartanah yang akan dilelongkan.
2. Buat list jika lebih dari satu. (Amat digalakkan lebih dari satu. Pergi la usha-usha kawasan. Mana tau lubuk menarik kita tak pernah tahu sebelum ni. Rumah yang gua beli gua tak pernah pergi pun sebelum tu, tapi.. ehh2 sebelah UITM pula. lubuk boekk).
3. Plan korang punya route.

Banyak lagi kalau betoi2 nak habaq kat korang. Isi minyak, pakai deodorant, cukur bulu hidung hahaha pandai2 la kan..

Semasa Site Visit
Dah sampai cari la lokasi rumah berkenaan. Masa ni kena peka. Tengok keadaan sekeliling. Kita mulakan pemerhatian kita dengan rumah lelong tersebut. Pintu kadang-kadang berkunci, kadang-kadang tidak. Kalau tidak, apa lagi masuk la. Intai dulu kot2 ada orang lain dalam tu ke. Kalau pintu berkunci, intai la ikot tingkap. Kalau tingkap pun xboleh bukak, perhati keadaan luar je la. Tujuan utama site visit adalah untuk perhatikan keadaan rumah (tahap kerosakan). Gua penah pergi rumah dilelongkan dengan harga RM18000 sahaja. Rumah area depan politeknik pulau pinang. Curious jugak gua, sebab setahu gua area tu market value cikai2 pun 60000 tu. Sekali bila pi tengok, rumah bumbung pun xdak daa. padan la. Haha.

Ada jugak kes rumah masih berpenghuni, samada tuan rumah sendiri atau penyewa. Setakat ni, kalau gua tahu rumah tu berpenghuni, gua memang xberani dekat. Gua duk bayang, penghuni tu buka pintu pastu kejar gua pakai parang. Bila terbayang macam tu gua awal-awal angkat kaki. Kalau korang berani PM gua, ada satu rumah di lokasi hot, harga 50k je. Gua tengok memang berpenghuni haritu.

Kalau ada jiran-jiran lalu-lalang situ, buat-buat ramah la. Bersembang dengan dorang. Banyak info boleh dapat. Contohnya seperti kadar sewa, kes jenayah, parking space, macam-macam lagi la. Apa korang nak tahu nanti korang Tanya. Slalu yang ramah-ramah nak bersembang adalah makcik-makcik. Seronok jugak sembang dengan deme ni. Untuk rumah high rise seperti flat/apartment/kondo, Tanya juga pasal management kawasan tu. Kalau jiran-jiran ada contact management, minta dari dorang. Mudah untuk korang buat semakan tunggakan maintenance fee nanti.

Kalau management office buka masa korang melawat, terus la pergi ke management office untuk buat semakan tunggakan. Biasanya dorang akan bagi kerjasama. Ramah-ramah dengan dorang. Sekiranya korang menang lelongan nanti, korang akan berurusan lagi dengan management untuk transaksi rumah tersebut.

Jadi semasa site visit:
1. Perhatikan keadaan rumah.
2. Perhatikan kawasan sekeliling (kemudahan berdekatan, kebersihan, keterjagaan kawasan, kepadatan penduduk, kejiranan, dan lain-lain..)
3. Ambil maklumat berkenaan management.

Selepas Site Visit
Selepas site visit, setelah mengambil kira beberapa aspek, korang boleh decide untuk teruskan samada untuk teruskan minat korang dengan hartanah berkenaan.

Setelah site visit dilakukan, sepatutya korang dah dapat gambaran mengenai aspek-aspek berikut iaitu:
1. Keadaan Rumah Lelong
2. Berpenghuni atau tidak rumah lelong tersebut
3. Keadaan Sekeliling (scary ke tak kawasan tu, bersih ke tak kawasan tu, jiran-jiran ok ke tak dan lain2..)
4. Kemudahan sekeliling ( jarak denagan prasarana spt Universiti, Shopping Mall, kawasan perindustrian, lebuh raya, dan lain2..)
5. Kada sewa/ harga jualan mengikut pengalaman jiran
6. Maklumat berkenaan management

Dah selesai, cross-out, rumah yang tidak menepati piawaian korang, dapatlah shorlist rumah yang korang perlu berikan tumpuan.

Buka Mata, Buka Minda
Melalui site visit ni, banyak kawasan di sekitar Penang yang gua dah lawat. Ini salah satu kebaikan yang korang dapat dari site visit ni. Dalam satu kes site visit gua, gua pergi melawat 4 blok apartment terletak di Perai. Apartment-apartment ni dekat dengan exit Plus Perai, dan shopping mall seperti pacific dan megamall. Gua duk perati je dalam listing, unit-unit kat apartment ni dilelongkan serendah 15 ribu. Habis mahal pun 30 ribu camtu je. Menarik kan?

Gua punya excited, gua list suma unit dekat situ yang nak kena lelong. Dari 4 blok ni ada dekat 10 unit. Suma murah-murah der. Dengan LC gua, merentasi jambatan pulau pinang, gua pun sampai. Excited gua, seperti yang dilihat dalam map, dari highway gua dah nampak 2 blok. Dari jalan utama kena lalu shopping mall dulu baru jumpa blok-blok ni. Wau, jalan kaki pun boleh pi shopping mall.

Tapi....
2 blok yang pertama berdekatan dengan satu sama lain. Dua lagi blok jauh sikit. Dua blok pertama ni bila gua sampai, bawah penuh dengan sampah. Lif hidup 1 je. Dah la ada dekat 20 tingkat. Bila naik di atas, di kaki-kaki lima,bau hancing. Hahaha. Rumah yang dilelongkan pun dah xmacam rumah.
Tak ada pintu, tingkap.. dalam penuh sampah. Terkejut beruk gua.

Gua pun angkat kaki bergerak ke lagi 2 blok. Baru nak park moto je, gua telah diperhatikan hahaha. Seram gila. Macam besa lif ada satu je. 2 blok ni lagi super duper teruk dari segi kebersihan. Naik diatas, kaki lima gelap dan berconteng-conteng. Contengan tu pun gua Nampak macam lambang geng samseng.Haha ahh sudahh.. gua cuak, gua terus pergi lif. Lama pulak dah lif ni. Gua Nampak aunty india ni approach lif.

Gua sembang sikit dengan dia. Dia cakap memang kecurian slalu berlaku. Tak boleh tinggal rumah kosong walaupun shari. Dalam rumah setiap masa mesti ada atleast seorang, kalau tak rumah akan dipecah masuk. Banyak gangster duk situ. Kadang-kadang pergaduhan akan tercetus. Selain itu kes dadah pun ada. Aunty ni sndri penah bawak cucu dia datang duk ngan dia. Cucu dia terjebak dengan dadah. Hantar pulang ke tempat lain, tapi cucu dia Berjaya mai balik ke blok tu tanpa pengatahuan dia pun.

Gua  terus teringatkan LC gua, dengan mamat2 yang peratikan gua td. Gua terus hit ground floor, start moto dan cabut. Bersyukur gila gua survive tempat tu dalam keadaan masih hidup lagi. Hahaha. Jadi 2 point yang gua boleh kongsikan, untuk kita buka mata dan minda kita, iaitu;

1. Be grateful. Sapa sangka kat Penang ada tempat macam ni. Kat tengah pekan plak tu. Gila betoi. Fikir la, tuhan boleh je letak kita kat tempat macam tu, tapi dia sediakan tempat tinggal yang selesa untuk kita. Kita yg tak pernah rasa hidup tempat macam tu, xpernah sedar dan bersyukur dengan rezeki yang kita dapat ni. Bukan semua orang pilih untuk duduk tempat macam tu, mungkin sebab kesusahan hidup, contoh macam aunty tadi. Kalau tak site visit tempat ni, gua tak akan tau pun ada benda macam ni berlaku.

2. Site visit bapak penting! jangan terpedaya dengan harga mura-mura baek punya.

Link untuk episod-episod lepas:

Kisah Lelong

Rumah Lelong Tanpa Ejen - Episod 6( P.O.S & C.O.S )

P.O.S dan C.O.S Rumah Lelong

Fuhh...

Semakin hampir ke dewan lelong. Kat mana nak cari listing rumah lelong kita dah bincang dalam episod lepas. Usha-usha listing rumah lelong tu, dah berkenan kat beberapa buah rumah kan. Basic rumah lelong pun dah ada-ada sikit. Dah baca sampai episod ni maksudnya minat untuk rumah lelong tu pun dah ada. Apa tunggu lagi ?

Tapi, tungguuu..
KOME TAK BOLEH KE DEWAN LELONG TANPA BENDA NI.

Apa dia tu? POS dan COS. Adik-beradik ni. Nama pun lebih kurang. Jadi next thing yang gua nak kongsi dengan korang adalah berkenaan dengan POS dan COS.

POS
Apa itu POS?  Bahasa omputih Proclamation of Sales. Bahasa Melayu Perisytiharan Jualan.

COS
Apa itu COS? Bahasa omputih nya Condition of Sales. Bahasa Melayu Syarat-Syarat Jualan.

Apa pentingnya POS dan COS ni?
Banyak betul soalan. Gua bikin korang marah ke? haha sabar

Sabar gaya jep.

Pentingnya sebab, dalam POS ni ada maklumat seperti:
1. Tarikh dan tempat lelongan.
2. Nama penerima dan jumlah bank draf yang perlu disediakan
3. Alamat hartanah yang akan dilelongkan, keluasan, dan pegangan(freehold/leasehold).
4. Peguam bank pelelong.
5. Harga rizab (reserve price).

Snapshot contoh Proclamation of Sales

Pentingnya sebab, dalam COS pula ada maklumat seperti:
1. Tempoh masa untuk selesaikan baki harga pembelian rumah lelong.
2. Tanggungjawab keatas tunggakan. Siapa yang kena tanggung tunggakan seperti bil api, air maintenance dan sebagainya.

Snapshot contoh Condition of Sales

Banyak lagi maklumat yang kita boleh dapat dari POS dan COS ni. Yang gua listkan diatas adalah main-main point yang perlu diberikan perhatian.

Mana nak dapatkan POS dan COS ni?
Sesetengah website listing yang gua dah share ada sediakan skali POS dan COS. Contoh seperti:

Direct bank
 http://www.auctionmart.my/cpm/ -CIMB
 https://www.alliancebank.com.my/BidMart - Alliance Bank

kalau takde pun korang boleh hubungi no contact dalam website tu dan minta dari dorang POS dan COS ni. Sebab tu gua suka listing direct dari bank, mudah nak dapatkan POS dan COS.

Auctions.my
http://auctions.my/ - BM
http://auctions.com.my/ - BI

dorang ni pun ada sediakan POS dan COS. Tinggal nak download je. Bagus, baik hati dorang ni. Tapi listing dorang kurang padu.

Website pelelong
1. https://www.ngchanmau.com/
2. http://www.ehsanauctioneers.com/home/index.asp
3. http://www.arenaauctioneers.my/home/home
4. http://www.jtraj.com/

dorang ni pulak kalau takde, gua rasa korang boleh hubungi dorang ni untuk dapatkan POS dan COS. Gua tak pernah try tapi gua yakin boleh.

Website-website berbayar tu pulak kalau korang POS dan COS ni kena subscribe. Kena bayar kat dorang.

Tips gua pulak, untuk dapatkan POS dan COS ni secara random, korang boleh:

1. Masa site visit. Kadang-kadang POS/COS akan ditampal depan pintu rumah nak lelong. Amik contact pelelong dan mintak dorang emailkan. Boleh jugak pinjam kejap g fotostat. Jangan lupa lekat balik depan pintu!

2. Ni paling random. Google nama rumah/alamat yang korang nak join lelong tu dengan keyword seperti lelong, POS, Proclamation of Sales. Random-random pun berkesan jugak kadang-kadang.

Bila dah dapat POS/COS ni korang totally independent of ejen. Kalau minta kat ejen ada yang kedekut tak nak share. Gua bukan kecam nak kecam ejen. Tapi dari pengalaman gua, ada segelintir yang suka ambil kesempatan. Gua cerita nanti dalam episod drama rumah lelong.

Okay paham kan sekarang kenapa gua ingatkan korang tak boleh pergi dewan lelong tanpa POS dan COS ni awal-awal tadi. Kalau pergi jugak memang berani mati der. Macam pergi perang orang lain bawak kete kebal, korang rilek je naik C70. Muka senyum-senyum konfiden pulak. Hahaha.

Last, penutup, gua belanja satu POS dan COS utuk korang. Baca-baca sikit bagi faham. Buat kes study.

Nah Contoh POS dan COS. Selamat malam jumaat keliwon!

Link untuk episod-episod lepas:

Kisah Lelong